Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

321

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

цільового використання коштів [229, c.22]. На думку С.Аржевітіна,

значно вигідніше використовувати вже існуючі державні банки [229,

c.22]. Крім того, вказується на притаманну аграрному сектору сезон-

ність, що створюватиме досить великі ризики для спеціалізованого

банку. З іншого боку, можливе банкрутство банку, який представ-

лений в особі єдиного центру без наявності розгалуженої філійної

мережі, ймовірність чого оцінюється як досить висока, формувати-

ме загрозу для банківської системи України та аграрного сектору за-

галом внаслідок блокування фінансових потоків.

Водночас слід враховувати також наступне.

По-перше, створення лише Аграрного банку зовсім не вирішує

проблеми рефінансування іпотечних кредиторів, в числі яких, до

речі, виявиться і такий банк. Розраховувати ж знову на держбюджет,

який і так ледве справляється з прямим фінансуванням аграрного

сектору та опосередкованою підтримкою сільськогосподарських то-

варовиробників через механізм здешевлення вартості банківських

кредитів, обсяги яких далеко не відповідають реальній потребі у

фінансовому забезпеченні галузі, не видається обґрунтованим. По-

класти ж на один-єдиний банк завдання підняття такої «брили», як

іпотечне кредитування сільгосптоваровиробників під заставу сіль-

ськогосподарських земель, означає «поховати» цей процес ще на по-

чатковій стадії.

По-друге, на нашу думку, створення такого роду банку, по-

перше, можна розглядати як проміжний етап на шляху до утво-

рення Державного земельного (іпотечного) банку, а, по-друге, має

супроводжуватися проведенням необхідної підготовчої роботи у

напрямі формування територіально розгалуженої філійної мережі

(або ж шляхом укладання угод з існуючими банками, що таку мере-

жу мають і згодні та спроможні займатися реалізацією фінансових

проектів в аграрній сфері). Слід також враховувати і той факт, що

аграрний банк займатиметься не лише реалізацією звичайних кре-

дитних проектів, але й фінансуванням відповідних проектів на без-

поворотній основі, реалізацією специфічних кредитних механізмів

підтримки сільськогосподарських товаровиробників на реверсній

основі. З відміною мораторію на торгівлю землями сільськогоспо-

дарського призначення банк може брати активну участь в реалізації

механізмів іпотечного кредитування аграрного сектору під заставу

цієї категорії земель.

322

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

По-третє, створення Державного земельного (іпотечного) бан-

ку зовсім не заперечує можливість створення окремого Аграрного

банку, завдання якого можуть буди значно ширшими, аніж спеці-

алізованої іпотечної інституції. Адже асортимент форм фінансово-

кредитної підтримки реального сектору економіки не обмежується

лише іпотечним кредитуванням. Як Аграрний банк, так і будь-які

інші універсальні та спеціалізовані іпотечні комерційні банки мо-

жуть успішно функціонувати поряд з Державним земельним (іпо-

течним) банком, виконуючи функції іпотечних кредиторів на

іпотечному ринку, в тому числі і за рахунок кредитних ресурсів,

отриманих в порядку рефінансування від Державного земельного

(іпотечного) банку. Власне, це є нормальною практикою, пошире-

ною в країнах з розвиненою ринковою економікою.

По-четверте, цілком погоджуючись з позицією, що формування

філійної територіально розгалуженої мережі Державного земельно-

го (іпотечного) банку є досить дорогим задоволенням, все ж вважа-

ємо, що це завдання потрібно вирішувати з перших днів створення

головної іпотечної інституції. Єдиним застереженням при цьому має

бути поетапний і вибірковий підхід. У першу чергу, на нашу думку,

філії Державного земельного (іпотечного) банку мають бути ство-

рені в регіонах з високою концентрацією високоліквідної застави та

господарюючих суб’єктів з позитивними виробничими і фінансо-

вими показниками діяльності. Ці дві умови, на наш погляд, мають

забезпечити критичну масу попиту на іпотечні кредити, тим самим

виправдавши понесені витрати на створення відповідних інституцій

в таких зонах.

Вважаємо за доцільне також зауважити, що не обов’язково ство-

рювати філії Державного земельного (іпотечного) банку в кожному

районі. Такі інституції, на нашу думку, цілком можуть формуватися

за так званим кущовим принципом – наприклад, на базі кількох ра-

йонів чи навіть окремої області. Адже, в даному випадку, мова йде

про суб’єктів, які здійснюватимуть переважно рефінансування іпо-

течних кредиторів. Що ж до іпотечного кредитування безпосеред-

ньо сільськогосподарських товаровиробників, то зазначені інсти-

туції таку функцію можуть виконувати лише на початковому етапі

становлення загальної системи іпотечного кредитування в аграрно-

му секторі, на якому відбуватиметься формування необхідної маси

первинних іпотечних кредиторів, спроможної задовольнити попит

на іпотечні кредити на всій території України. Такими згодом мають

323

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

стати універсальні та спеціалізовані іпотечні, в тому числі земель-

ні, банки. Перспективним у цьому напрямі слід вважати створення

спеціалізованих земельних іпотечних банків на кооперативних за-

садах.

По-п’яте, видається необґрунтованою пропозиція щодо створен-

ня якихось універсальних банків, які додатково мали б займатися

іпотечним кредитуванням сільськогосподарських товаровиробни-

ків під заставу сільськогосподарських земель. Такі банки в Україні

вже створені, і їх активність у даному сегменті іпотечного ринку ви-

значатиметься рівнем розрахункового прибутку від здійснення опе-

рацій з іпотечного кредитування.

Як щодо Державного земельного (іпотечного) банку, так і з

приводу доцільності створення спеціалізованих іпотечних земель-

них банків на сьогодні немає одностайної думки. За висновком

В.І.Кравченка, наприклад, «ні в якому разі не можна йти на ство-

рення чисто спеціалізованих іпотечних земельних банків» [179, c.5].

Такого роду інституціям, передусім у нинішніх умовах, дійсно за-

грожують значні потенційні ризики низької ліквідності предмета

застави – сільськогосподарських земель, на чому ми, власне, вже зу-

пинялися в даній роботі. Водночас проблема створення спеціалізо-

ваних іпотечних земельних банків не є однозначною хоча б з огляду

на наступне.

На нашу думку, не слід вважати, що прийняття рішення про ство-

рення спеціалізованих іпотечних банків означає перетворення цього

процесу в так звану «кампанєйщину» в масштабах усієї країни, на-

слідком якої має стати створення інституції такого роду в кожному

районному центрі. У даному випадку варто керуватися принципом

доцільності, за яким спеціалізовані іпотечні земельні банки можуть

утворюватися за точковим принципом виходячи з потреб певних

територій, якими, як видається, цілком логічно можуть виступати

зони високотехнологічного землеробства з високою концентрацією

товаровиробників з тривалою незаплямованою кредитною історією,

достатнім рівнем платоспроможності, стабільним високоприбут-

ковим виробництвом та стійкою позицією на агропродовольчому

ринку, що, власне, забезпечуватиме високу ліквідність потенцій-

ного предмета застави – сільськогосподарських земель. Хочеться

сподіватися, що такий час настане в недалекому майбутньому і в

такому випадку об’єктивно виникне потреба у створенні саме спеці-

алізованих іпотечних земельних банків, покликаних обслуговувати

324

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

виключно товаровиробників таких зон (хоча не виключена можли-

вість і обслуговування клієнтів з інших сусідніх територій за умови

відповідності їх певним, виробленим такими банками, критеріям).

Такі банки можуть утворюватись на кооперативних засадах.

Ще один аргумент на користь висновку щодо можливості ство-

рення спеціалізованих іпотечних земельних банків полягає в тому,

що товаровиробник не в змозі змусити кредитора надати йому кре-

дит під заставу сільськогосподарських земель, якщо за результата-

ми андерайтингу та оцінки потенційного предмета застави будуть

встановлені факти низького рівня неналежної платоспроможності

потенційного позичальника та прогнозованої низької ліквідності зе-

мельної ділянки в силу різних причин – низької її якості, несприят-

ливих кон’юнктурних моментів тощо. Іпотечний кредитний договір,

власне, є предметом компромісу між потенційними позичальником

та кредитором, який стає реальністю виключно за умови сприйнят-

тя кожним пропонованих умов протилежної сторони. Звичайно,

на перших порах цілком ймовірними будуть випадки матеріаліза-

ції кредитних ризиків, пов’язаних з низькою ліквідністю предмета

застави. Однак це не означає, що процес впровадження системи

іпотечного кредитування в аграрний сектор має бути відкладений

назавжди. Зрештою, лише початок такого процесу змусить реальні

та потенційні, в тому числі і новостворювані спеціалізовані іпотеч-

ні земельні банки, переглянути власні позиції щодо спроможності

проведення на належному, відповідно до умов нинішньої дійсності,

рівні андерайтингу та оцінки землі з точки зору її прогнозованого

рівня ліквідності.

Безпідставно, на нашу думку, в даному випадку говорити і про

те, що із запровадженням спеціалізованих іпотечних земельних бан-

ків «під загрозу може бути поставлене функціонування всієї кре-

дитної системи країни» [179, c.13]. Спеціалізовані іпотечні земельні

банки – це далеко не вся банківська система країни, щоб робити та-

кий фундаментальний висновок.

Суттєвим доповненням до діяльності Державного земельного

(іпотечного) банку слід вважати створення мережі локальних коопе-

ративних земельних іпотечних банків. Такі банки могли б проводити

політику диференційованого підходу до потенційних позичальників

залежно від їх кредитної історії та результативності господарюван-

ня. Такий підхід міг би зводитись до зменшення вартості кредитних

ресурсів, починаючи, наприклад, з отримання шостої позики у цьому

325

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

ж банку за умови тривалої (хоча б трирічної) тенденції стабільного

приросту економічних та фінансових показників суб’єкта господа-

рювання. Такий механізм сприяв би підвищенню підприємницької

ініціативи серед місцевих господарських суб’єктів, «провокував» би

здорову конкуренцію між ними.

Кооперативна форма утворення спеціалізованих земельних

банків дозволяє суттєво розширити можливості застосування низь-

коліквідних (не лише за критерієм низької якості, а й місцерозта-

шування) сільськогосподарських земель як предмета застави, що в

багатьох регіонах стримуватиме доступ в аграрний сектор іпотеч-

них кредитів великих комерційних банків. Адже в кооперативних

банках існує можливість застосування такого додаткового предмета

застави іпотечного кредиту як кругова порука. Засновники такого

банку – сільськогосподарські товаровиробники – можуть передба-

чати в його статуті чіткі вимоги щодо такого особливого виду за-

стави, а також конкретних вимог щодо форм розрахунків, у випадку

звернення стягнення на такий предмет застави, при невиконанні по-

зичальником умов кредитного договору.

Створення земельних іпотечних банків, у тому числі й на коопе-

ративній основі, сприяло б вирішенню надзвичайно важливої про-

блеми – диспаритетності відносин між позичальником і кредитором.

Така диспаритетність на сьогодні зводиться до того, що розмір заста-

ви щодо суми кредиту становить 1,2-1,5 до 1 аж ніяк не на користь

сільськогосподарського товаровиробника. У такий спосіб банки стра-

хують свої ризики, які, слід бути об’єктивними, оцінюються дійсно

як високі. Згідно з Положенням Національного банку України про

порядок дотримання використання резервів комерційними банками,

зокрема, «більшість сільськогосподарських товаровиробників нале-

жать до категорії субстандартного і сумнівного ризиків. ... Збиткові

підприємства належать до категорії безнадійного ризику і до креди-

тування не належать» [211, c.51]. Таким чином, для значної частини

сільгоспвиробників доступ до кредитних ресурсів банків узагалі за-

критий, для решти ж умови кредитування є досить кабальні. Навіть

той факт, що отримання кредиту вимагає наявності ліквідної заста-

ви, найбільш поширеними предметами якої є велика рогата худоба

і майбутній урожай, якісно ситуацію не виправляє. Тваринництво,

зокрема, на сьогодні знаходиться в стадії глибокого занепаду. Тому

більшість підприємств об’єктивно позбавлена одного з видів застави.

Що ж до майбутнього врожаю, то, зважаючи на ризикованість сіль-

326

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ськогосподарського виробництва, в частині негативних природних

умов, а також враховуючи високу ймовірність різких кон’юнктурних

змін на зерновому ринку, як реальний кількісний вимір, так і реальна

ліквідність такого об’єкта застави з часом можуть суттєво відрізня-

тися від розрахункових параметрів на момент укладення кредитної

угоди, навіть при умові співвідношення розміру застави щодо суми

кредиту як 1,2–1,5 до 1. Крім того, далеко не всі виробники так зва-

ного заставного продукту, перелік якого досить обмежений кількома

видами – головним чином зерном, цукром, мають вільний доступ як

до біржового ринку, так і до системи формування державних резервів

через заставні та інтервенційні механізми.

Малопривабливим для банків є і такий предмет застави як сіль-

ськогосподарська техніка, головним чином через низьку якість, а від-

повідно і ліквідність останньої. Як зазначає В.П.Ситник, «На жаль,

і нова техніка нерідко має низькі технічні характеристики. … Робочі

органи вітчизняних ґрунтообробних машин також зношуються в

кілька разів швидше» [349, c.7]. Не набагато кращою є і ситуація із

зарубіжною технікою. Адже, як зазначає В.П.Ситник, з придбаних

за останні п’ять років сільськогосподарськими підприємствами зер-

нозбиральних комбайнів близько третини їх були в експлуатації 3-8

років [349, c. 7].

Сільськогосподарські товаровиробники, таким чином, мають

досить обмежений набір предметів застави, привабливих для потен-

ційних кредиторів.

Слід також враховувати, що велика кількість новостворених

підприємницьких формувань в аграрному секторі не мають ні кре-

дитної історії, ні майна під заставу. Останнє ж, як правило, пере-

важно орендоване, що зумовлює підставу для відмови банками у

наданні кредитів таким суб’єктам. Відтак суттєво звужується кон-

тингент потенційних позичальників кредитних ресурсів банків-

ської системи.

В таких умовах саме Державний земельний (іпотечний) банк

зі своїми філіями, а також спеціалізовані, в тому числі й створені

на кооперативній основі, іпотечні земельні банки мають взяти на

себе весь тягар можливих ризиків, звичайно, за належної допомо-

ги з боку держави, в процесі становлення системи іпотечного кре-

дитування сільгоспвиробників під заставу сільськогосподарських

земель. В умовах дії головного складника ризиків іпотечного кре-

дитування – низької ліквідності земель сільськогосподарського

327

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

призначення – дійсно лише зазначені інституції спроможні взяти

на себе такий ризик, передусім на депресивних територіях та щодо

іпотечних операцій з деградованими землями. Державний земель-

ний (іпотечний) банк на перших етапах введення сільськогоспо-

дарських земель в систему товарно-грошових відносин має взя-

ти на себе певний тягар зі створення необхідних стартових умов

для широкомасштабного, а не точкового, обмеженого локальними

об’єктовими та територіальними сегментами, впровадження іпо-

течних відносин в аграрному секторі економіки. Інакше земельна

іпотека як ефективний інструмент залучення фінансів в галузь за

української дійсності виявиться дискредитованою, так і не набув-

ши належного розвитку. Тим більше це важливо, коли завдання

масштабного впровадження земельної іпотеки в аграрному секторі

вводиться в ранг державної аграрної політики. У такому разі мало

проголосити наміри – необхідно забезпечити належне організацій-

не, а тим більше фінансове забезпечення їх реалізації.

При цьому жодним чином не відкидається можливість іпотечно-

го кредитування сільськогосподарських товаровиробників під заста-

ву земель сільськогосподарського призначення на інших територіях

та під заставу інших земель пересічними комерційними банками,

звісно, за умови відповідності певним, встановленим Національним

банком України, вимогам. Щодо покладання тимчасово до моменту

створення земельного іпотечного банку функцій іпотеки сільсько-

господарських земель на пересічні комерційні банки заслуговує на

увагу точка зору М.Я.Дем’яненка, згідно з якою в таких банках «ма-

ють створюватися відокремлені (спеціалізовані) іпотечні підрозділи

(департаменти) з обов’язковим веденням окремого балансу», що до-

зволить «виконати професійну вимогу встановлення «стіни захис-

ту», яка передбачає відокремлення не тільки активів і пасивів такого

департаменту, а також і діяльності, пов’язаної з наданням іпотечних

кредитів» [79, c.103]. Хоча при цьому слід враховувати певні засте-

реження, адже існує досить висока ймовірність того, що, зважаючи

на наявність низки таких вагомих чинників як: низька ліквідність

землі; специфічність предмета іпотеки; законодавчо обмежене коло

покупців сільськогосподарських земель, універсальні комерційні

банки можуть зіткнуться з певними, можливо, суттєвими трудно-

щами, що в кінцевому підсумку негативно позначиться на дієвості

механізму іпотеки як такого.

328

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Не слід відкидати і можливість наділення Державного земель-

ного (іпотечного) банку ширшими повноваженнями, ніж просто

виконання ним функцій кредитора на первинному та вторинному

іпотечному ринках. Державний земельний (іпотечний) банк, на

нашу думку, може виступати гарантом (поручителем) повернення

іпотечного кредиту у разі отримання його сільськогосподарським

товаровиробником в будь-якому комерційному банку.

Доцільно також розглянути можливість запровадження певних

механізмів мінімізації ризиків для кредитора за участю Державного

земельного (іпотечного) банку. Останній, зокрема, міг би здійсню-

вати викуп неліквідних земельних ділянок (після проведення по-

вної процедури реалізації предмета застави первинним кредитором

під загальним наглядом з боку Державного земельного (іпотечного)

банку, а саме, необхідність наділення цієї інституції наглядовими та

контрольними функціями, зважаючи на особливість предмета за-

стави, яким є сільськогосподарські землі, не викликає сумніву), тим

самим забезпечуючи фінансову стійкість спеціалізованих іпотечних

земельних банків у разі виникнення подібного форс-мажору. У дано-

му випадку частково можна погодитися з висновком В.Д.Лагутіна:

«законодавчо слід заборонити іпотечним банкам спекулятивну ді-

яльність щодо продажу землі. Усі операції з продажу землі має здій-

снювати один Земельний банк» [196, c.79].

Запровадження іпотечного кредитування під заставу сільсько-

господарських земель ставить завдання створення ефективної сис-

теми рефінансування іпотечних кредиторів, що надзвичайно акту-

ально в контексті особливостей майбутнього предмета іпотеки та

потенційно значної потреби аграрного сектору в інвестиційному

ресурсі.

Водночас, на нашу думку, залежно від стану розвитку системи

іпотечного кредитування в аграрному секторі під заставу сільсько-

господарських земель, що, як було вже зазначено, відбуватиметься

досить складно, передусім на початкових етапах, свою певну роль

у формуванні ресурсної бази Державного земельного (іпотечного)

банку відіграватимуть й інші учасники. Такими, як можна побачи-

ти зі схеми, є: бюджети різних рівнів; Національний банк України;

емітент державних цінних паперів (в особі Міністерства фінансів

України). Розглянемо місце кожного з таких учасників в загальній

системі рефінансування іпотечних кредиторів.

329

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

В межах класичних механізмів основним джерелом формування

ресурсів Державного земельного (іпотечного) банку для рефінансу-

вання іпотечних кредиторів є кошти інвесторів – пенсійних фондів,

страхових компаній, банків, які інвестуватимуть їх в іпотечні цінні

папери, емітовані Державним земельним (іпотечним) банком та за-

безпечені пулами заставних за іпотечними кредитами, наданих іпо-

течними кредиторами сільськогосподарським товаровиробникам

під заставу сільськогосподарських земель.

Роль бюджетних коштів у системі рефінансування іпотечних

кредиторів, які кредитують сільгосптоваровиробників під заставу

сільськогосподарських земель, вбачається у: покритті тимчасових

дефіцитів кредитних ресурсів Державного земельного (іпотечного)

банку, викликаних зменшенням обсягу операцій з іпотечними цін-

ними паперами із залучення коштів від інших інвесторів; рефінансу-

ванні іпотечних кредиторів, які кредитують сільськогосподарських

товаровиробників на депресивних аграрних територіях, під заставу

низьколіквідних сільськогосподарських земель тощо. В останньому

випадку кредити мають бути пільговими (безвідсотковими чи з про-

центною ставкою не вище розміру облікової ставки Національно-

го банку України). Реверсний (тобто поворотний) характер таких

кредитів дозволятиме щороку збільшувати в бюджеті кредитну базу

для нарощування обсягів кредитних ресурсів, що спрямовувати-

муться через Державний земельний (іпотечний) банк, а надалі через

іпотечних кредиторів в аграрний сектор економіки.

Одним із джерел формування ресурсної кредитної бази Держав-

ного земельного (іпотечного) банку можна вважати інвестування

тимчасово вільних коштів у державні цінні папери. Така операція

має на меті вирішення кількох завдань. По-перше, забезпечується

можливість диверсифікації джерел формування ресурсу для по-

дальшого його спрямування через механізм рефінансування іпо-

течним кредиторам, що кредитують сільгоспвиробників під заста-

ву сільськогосподарських земель. По-друге, Державний земельний

(іпотечний) банк отримує можливість доступу до кредитних ресур-

сів Національного банку України через механізм рефінансування.

На сьогодні такий механізм регулюється Постановою Правління

Національного банку України від 21.12.2003 р. №584 «Про затвер-

дження Положення про регулювання Національним банком Украї-

ни ліквідності банків України шляхом рефінансування, депозитних

та інших операцій» [274]. По-третє, державні цінні папери можуть

330

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

виступати додатковим забезпеченням за іпотечними цінними папе-

рами, емітованих Державним земельним (іпотечним) банком, у разі

невиконання позичальником зобов’язань з погашення іпотечного

кредиту та неспроможності предмета іпотеки забезпечити у повно-

му обсязі погашення основної суми боргу та відсотків за ним. До

того ж таким інституціональним інвесторам як пенсійні фонди та

страхові компанії законодавством дозволено інвестувати кошти в

державні цінні папери.

Можливим видається і використання Державним земельним

(іпотечним) банком (а також первинними іпотечними кредиторами)

кредитних ресурсів Національного банку України через механізм ре-

фінансування під забезпечення іпотечних сертифікатів, емітованих

Державним земельним (іпотечним) банком (та первинними іпотеч-

ними кредиторами), хоча таке джерело є значно менш привабливим

порівняно з попереднім. Згадуваною вже Постановою Правління

Національного банку України від 21.12.2003 р. №584 «Про затвер-

дження Положення про регулювання Національним банком України

ліквідності банків України шляхом рефінансування, депозитних та

інших операцій» передбачено, що Національний банк здійснює ре-

фінансування банків під забезпечення (крім кредиту овернайт (блан-

кового) іпотечних сертифікатів із фіксованою дохідністю (лише за

умови, що банк надав кредит позичальнику під забезпечення іпотеч-

них сертифікатів із фіксованою дохідністю, які оформлені відповід-

но до законодавства України). При цьому Національний банк здій-

снює рефінансування банків під забезпечення іпотечних сертифікатів

із фіксованою дохідністю строком: до 14 днів – у розмірі до 30% від

суми кредиту, наданого банком позичальнику; до 365 днів – у розмірі

до 20% з урахуванням процентів за користування кредитом, пені та

збитків.

Зміцнення позицій Державного земельного (іпотечного) бан-

ку та підвищення зацікавленості комерційних банків в іпотечному

кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників під заставу

сільськогосподарських земель має відбуватись шляхом створення

сприятливого податкового режиму як для кредиторів різних рівнів,

так і позичальників.

Для стимулювання інвестицій в агропромисловий комплекс, на-

приклад, слід запровадити (щонайменше на 5 років) нульову ставку

податку на додану вартість на товари інвестиційного призначення

для потреб сільгосппідприємств, за умови їх освоєння у виробни-