Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

361

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

ту, тому що хоча і спостерігається покращення фінансового стану

потенційних сільськогосподарських позичальників, їх кредито- та

платоспроможності, проте до ідеалу ще надто далеко.

Проте, незважаючи на всі труднощі, з відміною мораторію на

купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського при-

значення з 1 січня 2008 року, з прийняттям Законів України «Про

державний земельний кадастр» та «Про ринок землі» [282, 284], роз-

почне свій розвиток та формування механізм залучення інвестицій

в аграрний сектор за допомогою аграрної іпотеки.

Наголосимо, що на 01.01.07р. площа сільськогосподарських

угідь в Україні становила 41 675,9 тис га [469], при заставній ціні,

наприклад, в середньому по Україні в 5 000грн, а це, в свою чергу,

більше 200 млрд грн довгострокових фінансових ресурсів, які мо-

жуть бути залучені в сільське господарство нашої держави.

Беручи до уваги те, що сільськогосподарське виробництво, за

своєю суттю, є досить капітало-, фондо-, енерго- та людиномістким

з переважно низьким рівнем окупності вкладених коштів. Також до

специфічних особливостей аграрної сфери слід віднести те, що пе-

реважна більшість машин та механізмів використовується декілька

тижнів на сезон, а весь інший час перебуває в ангарах та на маши-

нодворах, а техніки цієї, як зазначалось, потрібно багато, при цьому

коштує вона в порівняні з продукцією комплексу АПК непропо-

рційно дорого. Єдиним реальним шляхом для їх купівлі у сільсько-

господарських товаровиробників є довгострокові інвестиції, а їх без

належного забезпечення, в таку ризикову та порівняно з іншими

галузями народного господарства, низькоприбуткову сферу, фінан-

сові установи не нададуть. Одним з найоптимальніших виходів з

цього положення, на нашу думку, є іпотечне кредитування під за-

ставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, його

швидкий та ефективний розвиток в Україні, оскільки іншого вартіс-

ного та значущого забезпечення для фінансових установ у сільсько-

господарських підприємств, як в нашій державі, так і за кордоном

нині немає. Розвиток аграрного іпотечного кредитування сприяти-

ме в свою чергу формуванню і розвитку аграрного іпотечного рин-

ку та аграрної іпотеки, механізми яких також будуть направлені на

залучення додаткових інвестицій в агропромисловий комплекс, що

позитивно позначиться як на його розвитку зокрема, так і всієї еко-

номіки України в цілому. Чітко налагоджений, багатоступеневий,

різнопрофільний та звичайно ефективно функціонуючий механізм

362

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

іпотечного рефінансування, для країн Східної Європи, економіки

яких розвиваються (автор мав на увазі Чехію, Польшу, Угорщину,

Словаччину, Болгарію початку 90-х років) здатний залучати у два

рази більше коштів ніж саме іпотечне кредитування [439, с.204].

Отже, якщо дотримуватись цього твердження, потенціал аграрного

іпотечного ринку в Україні може перевищувати 600 млрд грн (200

млрд грн залучають іпотечні кредити під заставу земель сільсько-

господарського призначення, як прогнозувалося вище та 400 млрд

грн за допомогою рефінансування) в цінах на 01.01.08р., а про такі

кошти український сільськогосподарський товаровиробник навіть

не мріє.

Висновки до розділу 6

У формуванні інституціональної інфраструктури ринку іпотеч-

ного кредитування під заставу земель сільськогосподарського при-

значення ключове місце займає створення Державного земельного

(іпотечного) банку. Законодавчого вирішення потребують питання

чіткого визначення місця і функцій банку, видів його діяльності, за-

безпечення фінансової стійкості, формування ресурсної бази для

рефінансування іпотечних кредиторів та регіональної філійної ме-

режі тощо.

Державний земельний (іпотечний) банк слід розглядати як

один з елементів інституціональної структури системи фінансово-

кредитного забезпечення аграрного сектору. Зазначена інститу-

ція цілком успішно може функціонувати в сегменті кредитування

аграрного сектору поряд з іншими фінансово-кредитними інститу-

ціями, завдання яких є значно ширшими, аніж спеціалізованої іпо-

течної інституції.

При формуванні філійної мережі Державного земельного (іпо-

течного) банку слід виходити з необхідності забезпечення поетап-

ного вирішення цього питання. У першу чергу філії Державного

земельного (іпотечного) банку логічно створювати в регіонах з ви-

сокою концентрацією високоліквідної застави та господарюючих

суб’єктів з позитивними виробничими і фінансовими показниками

діяльності. Доцільність такого підходу обґрунтована з позицій за-

безпечення високого попиту на іпотечні кредити.

Підвищення дієвості Державного земельного (іпотечного) бан-

ку вбачається в тісній співпраці з мережею локальних кооператив-

них земельних іпотечних банків, які могли б проводити політику

363

Розділ 6. Іпотечне кредитування під заставу сільськогосподарських угідь

диференційованого підходу до потенційних позичальників залежно

від їх кредитної історії та результативності господарювання. Коопе-

ративна форма утворення спеціалізованих земельних банків спря-

мована на розширення можливостей застосування низьколіквідних

сільськогосподарських земель як предмета застави, що в багатьох

регіонах стримує доступ в аграрний сектор іпотечних кредитів ве-

ликих комерційних банків.

Державний земельний (іпотечний) банк зі своїми філіями, а та-

кож спеціалізовані, в тому числі й створені на кооперативній основі,

іпотечні земельні банки мають взяти на себе весь тягар можливих

ризиків у процесі становлення системи іпотечного кредитування

сільськогосподарських товаровиробників під заставу сільськогос-

подарських земель.

В системі аграрної іпотеки Державний земельний (іпотечний)

банк повинен виконувати функцію спеціалізованої іпотечної уста-

нови, основна функція якої зводиться до рефінансування іпотечних

кредиторів.

Визначено, що основним предметом застави на ринку аграрної

іпотеки повинні бути сільськогосподарські угіддя – земля, а інша

нерухомість аграрного сектору використовуватиметься як допоміж-

ні та другорядні засоби.

На основі проведених нами досліджень, наведено розроблені ре-

комендації для комерційних банків щодо їхньої кредитної політики

на ринку іпотечного кредитування.

Аналіз практики іпотечного кредитування показав, що нерухо-

мість, яка надається в заставу має бути обов’язково застрахована на

користь комерційного банку, який надає іпотечний кредит на тер-

мін дії кредитного та іпотечного договорів. Крім предмету іпотеки, в

процесі іпотеки, за наявності високих ризиків, необхідно по можли-

вості застрахувати: безпосередньо іпотечну заборгованість; іпотечні

цінні папери; якщо позичальником є фізична особа: життя, втрату

працездатності тощо; страхування комерційного ризику банку, тоб-

то банк який надає іпотечний кредит, може самостійно без згоди або

погодження з позичальником укласти договір страхування комер-

ційного ризику із страховою компанією.

Здійснений нами аналіз показав, що основними причинами не-

повернення іпотечних кредитів є низька платоспроможність і не-

бажання позичальника акуратно здійснювати платежі. Головним

орієнтиром при визначенні платоспроможності має бути частка

364

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

платежів у доході потенційного позичальника. Цей показник визна-

чають, як на момент видачі кредиту, так і на весь період кредитуван-

ня.

Наведено рекомендації аграрним товаровиробникам щодо отри-

мання іпотечних кредитів. Визначено, що комерційний банк прийме

до розгляду заявку від аграрного підприємства лише за таких по-

передніх умов: мінімальний площа ріллі в його розпорядженні буде

становити 100-300га(умови залежить від банку), мінімальний обсяг

реалізації продукції на 1га орних земель – 2000-5000грн (також за-

лежить від банку), буде відсутньою негативна кредитна історія про-

тягом двох – п’яти останніх років.

Визначено, що наявність достатнього забезпечення ще не є до-

статньою підставою для надання іпотечного кредиту. Дуже важливе

значення має фінансовий стан потенційного позичальника, якість

бізнес-проекту, кредитна історія, ділова репутація та інші фактори.

Позитивне рішення кредитний комітет (кредитний менеджер) при-

йме тільки у випадку задовільної ситуації за всіма зазначеними ас-

пектами, а нездовільна ситуація по них, що притаманна переважній

більшості аграрних підприємств є ще одним чинником, що стримує

розвиток аграрної іпотеки.

Запропоновано визначати розмір коефіцієнту LTV за допомо-

гою такої формули:

В результаті наших розрахунків, ми дійшли висновку, що потен-

ційний об’єм аграрного іпотечного ринку може становити більше

600 млрд грн.

365

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

РОЗДІЛ 7.

Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

§ 19. Методи аналізу та оцінки іпотечних ризиків

Будь-яка діяльність пов’язана із загрозами та небезпеками, які

впливають на її кінцеву ефективність та результативність. Сукуп-

ність таких загроз і небезпек формує потенційний ризик для учас-

ника ринку, матеріалізація якого супроводжується нанесенням

останньому певного збитку, який може мати як матеріальну – в пла-

ні грошових втрат, так і нематеріальну – в плані нанесення шкоди

репутації, наприклад. Наукова думка на сьогодні дійшла аксіома-

тичного висновку – «ризик є об’єктивним явищем у різних сферах

людської діяльності...» [76, c. 7].

Проблемі ризиків у науковій літературі та у банківській прак-

тиці приділена досить велика увага, що цілком обгрунтовано, зва-

жаючи на диверсифікацію банківських продуктів, які виводяться на

ринок, формування нових сегментів фінансового ринку, особливо

в країнах з перехідною економікою, загострення конкурентного се-

редовища, його високу мінливість тощо. Кожний учасник ринку в

таких умовах змушений враховувати як загальні ризики, притаман-

ні економічній системі в цілому, всім сегментам фінансового ринку,

так і ризики, характерні для того сегмента останнього, в якому пред-

ставлений продукт такого учасника безпосередньо. Таким чином,

можна говорити про певну ієрархію ризиків, які, взаємно переплі-

таючись та доповнюючи один одного, створюють фактор так звано-

го «постійного тиску» на учасника ринку, змушуючи його постійно

коригувати свою тактичну та стратегічну поведінку.

Не є винятком із загального правила і діяльність у сфері іпо-

течного кредитування, в процесі якої на різноманітні ризики (як

загальносистемні, так і внутрішньосистемні – притаманні конкрет-

ному сегменту ринку) та на їх сукупну дію, тією чи іншою мірою,

наражаються усі учасники іпотечного ринку.

Аналізуючи такий специфічний сегмент фінансового ринку як

іпотечний, слід зазначити, що саме тут присутня розгалужена асор-

тиментна структура ризиків, зумовлена переплетенням інтересів та

повноважень численних його учасників: позичальників, кредиторів,

інвесторів, страхувальників – у випадку з однорівневою моделлю та

позичальників, кредиторів, інвесторів, страхувальників, емітентів

366

іпотечних цінних паперів – у випадку з дворівневою іпотечною мо-

деллю. До того ж має враховуватися та обставина, що тип іпотечної

моделі перекладає відповідні ризики з одного учасника іпотечного

ринку на другого. Так, при однорівневій моделі, за якої здійснен-

ням операцій, пов’язаних з наданням та обслуговуванням іпотечних

кредитів, випуском іпотечних цінних паперів та їх реалізацією, за-

ймається банк, усі ризики, пов’язані з цими операціями, нестиме

сам банк. Хоча, без сумніву, і прибуток від таких операцій, як пра-

вило, виявляється більшим. При дворівневій іпотечній моделі прак-

тично усі ризики, пов’язані з обслуговуванням кредиту, випуском

іпотечних цінних паперів, переходять до спеціалізованої іпотечної

установи. Банк же у такому випадку основні ризики несе лише на

етапі кредитування. Перекладання ризиків на інших учасників іпо-

течного ринку у такому разі мінімізує можливі втрати банку, проте

одночасно зменшує й очікуваний прибуток. Тому кожний учасник

іпотечного ринку, реалізуючи власну стратегію розвитку, тим самим

обираючи модель іпотечного ринку, в якому він має намір взяти

участь, постійно балансує в площині «великі ризики – великі при-

бутки, малі ризики – малі прибутки».

Очевидно, що дозволити собі таку розкіш як максимізація при-

бутку, розуміючи, що досягнення такої мети обов’язково супрово-

джується підвищеними ризиками, можуть лише суб’єкти, в яких

налагоджена ефективна система «ризик менеджменту». Остання, на

нашу думку, повинна враховувати не лише первинні ризики креди-

тора, пов’язані безпосередньо з процесом обслуговування кредиту,

а й так звані опосередковані ризики, тобто ризики, на які може на-

разитися позичальник в процесі здійснення господарської діяль-

ності (що в контексті предмета нашого дослідження актуально для

аграрного сектору, житлового будівництва, коли позичальниками

виступають юридичні особи – сільськогосподарські підприємства,

будівельні компанії). У такому разі актуалізується проблема роз-

пізнавання та оцінки навіть таких ризиків як природні (пов’язані

з проявом стихійних сил природи), екологічні (пов’язані із забруд-

ненням довкілля), транспортні (пов’язані з перевезенням вантажів

відповідним транспортом), майнові (пов’язані з імовірністю втрат

майна підприємця через крадіжку, диверсію, недбалість, перенапру-

гу технічної і технологічної систем тощо), виробничі (є наслідком

зупинки виробництва через вплив різних факторів: пошкодження

або знищення основних і оборотних фондів, впровадження у ви-

367

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

робництво нової техніки і технології), торговельні (призводять до

збитків через затримку платежів, відмову від платежу у період тран-

спортування товару, непоставку товару тощо), з якими постійно ма-

ють справу саме такі суб’єкти господарювання і які В.І.Грушко та

О.І.Пилипченко відносять до групи об’єктивних ризиків [76, c.8-9].

За певних умов такі види ризиків можуть відчутно вплинути на рі-

вень платоспроможності позичальників з числа суб’єктів агросфери

чи сфери будівництва, і в такому разі ризики позичальника немину-

че стануть ризиками кредитора.

Автори [184, 252, 398] зазначають, що початковим етапом в

управлінні ризиком є його аналіз (виявлення, ідентифікація, якісний

аналіз) та оцінка (кількісний аналіз). Ми також підтримуємо цю точ-

ку зору, тому і вирішили дослідити питання аналізу й оцінки ризи-

ків пов’язаних з іпотекою. Мета аналізу ризику – надати потенцій-

ним партнерам або учасникам проекту потрібні дані для прийняття

рішення відносно доцільності участі у проекті та заходів захисту їх

від можливих фінансових утрат. Тому аналіз може проводити кожен

учасник проекту [29, с.169].

Якісний аналіз являє собою ідентифікацію всіх можливих ри-

зиків. Він може бути порівняно простим, його головне завдання –

визначити фактори ризику, етапи роботи при яких ризик виникає

[392, с.247], суб’єктів та об’єктів ризику, зони дії ризику, розробити

заходи щодо зниження ризиків тощо. В.В. Вітлінський [184, с.60]

зазначає, що якісний аналіз доцільно здійснювати за двома аспек-

тами:

• перший аспект пов’язаний із визначенням можливих джерел …

ризику та збитків, розгорнутим аналізом кредито- й платоспро-

можності клієнтів, проводиться класифікація та структуризація

… ризику;

• другий аспект пов’язаний із визначенням суб’єктивної складо-

вої … ризику, з виявленням інтересів суб’єктів ризику тощо.

Кількісний аналіз – це визначення конкретного розміру грошо-

вого збитку окремих підвидів … ризику і … ризику в сукупності [29,

с.247]. Кількісна оцінка (аналіз) на основі математичної статисти-

ки, теорії ймовірності та за допомогою інших точних наук визначає

числову величину ризику [184, с.60]. Аналіз праць [1, 58, 71, 161,

170, 178, 184, 200, 202, 297, 365, 380, 385, 388, 392, 400] показав, що

найрозповсюдженішими є такі методи на які спирається кількісний

аналіз ризику (ризиків пов’язаних з іпотекою), серед них: статис-

368

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

тичні; експертних оцінок; аналізу доцільності витрат; аналогій; ана-

лізу чутливості (вразливості); імітаційного моделювання; аналітич-

ний тощо.

В.В.Вітлінський та С.І.Наконечний також зазначають, що:

«Якісний аналіз є найбільш складним і вимагає ґрунтовних знань,

досвіду та інтуїції у даній сфері економічної діяльності. Його голо-

вна мета – визначити чинники ризику, області ризику, після чого

ідентифікувати усі можливі ризики» [58, с.28].

Ідентифікація заключається у виявленні джерела чи/або джерел

ризику та факторів, що впливають на нього. Ідентифікація ризиків

неможлива без необхідного обсягу інформації щодо загальної ситуації

в економіці – законодавче забезпечення, що стосується регулювання

діяльності в даній сфері та оподаткуванні, рівня інфляції, значення

середньої величини відсоткових ставок за депозитами і кредитами в

комерційних банках, місце та значення галузі, сфери діяльності, регіо-

ну і т.п., так і інформації стосовно попиту і пропозиції послуг (товарів,

робіт), які надає установа, собівартості, рентабельності, середнього

рівня заробітної плати, прибутковості (збитковості) і т.д. Інформація

збирається, як універсальними методами – різноманітні форми опи-

тувань, співбесід, інтерв’ю тощо, так і спеціалізованими – аналіз фі-

нансових звітів, аналіз первинних документів бухгалтерської, управ-

лінської та фінансової звітності, аналіз статистико-математичної

інформації, аналіз структури організації, складання і аналіз різнома-

нітних карт, діаграм, графіків, таблиць.

Основна мета ідентифікації ризику – визначення факторів, які

можуть розглядатися як потенційні джерела ризику, тобто факторів,

що можуть призвести до неможливості або небажання позичальни-

ка розраховуватися за кредитом.

В економічно розвинутих країнах, таких, як США, Великобри-

танія, Канада, Німеччина, Франція, Японія, Швейцарія та інших,

набули популярності та поширення наступні комбіновані якісно-

рейтингові моделі з елементами кількісного аналізу:

• CAMEL;

• САМPARI;

• PARSER;

• Scoring;

• правило п’яти «C» і т.п.;

та якісно-кількісні моделі типу:

• RiskMetrics;

369

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

• МОКА;

• тощо.

Основою названих моделей є якісний аналіз з використанням

експертних та статистичних методів кількісного аналізу в різнома-

нітних пропорціях. Всі вони покликані оцінити фінансовий стан по-

зичальників, їх кредитоспроможність та платоспроможність, їх ще

можна охарактеризувати, як бально-класифікаційно-рейтингові.

Модель складається з позицій відповідність кожна з яких виража-

ється у балах, потім залежно від набраних балів позичальника від-

носять до того чи іншого класу або групи, складають рейтинг. Мож-

ливий і простіший варіант, певні фінансово-економічні й соціальні

показники порівнюють з обраним еталоном, а потім також відносять

до певного класу (групи).

Модель CAMEL застосовують, коли позичальником є інший ко-

мерційний банк. Елементи цієї моделі такі [113]:

• C – Capital adequacy – достатність капіталу;

• A – Asset quality – якість активу;

• M – Management – менеджмент;

• E – Earnings – прибутковість діяльності позичальника;

• L – Liquidity – ліквідність.

Модель CAMPARI розроблена в Великобританії і складається з

таких компонентів:

• C – Character – кредитна історія позичальника;

• A – Ability – платоспроможність позичальника;

• M – Means – аналіз фінансового стану позичальника;

• P – Purpose – ціль позики;

• A – Amount – узгодження суми кредиту;

• R – Repayment – кредитоспроможність позичальника;

• I – Insurance – як буде застраховано кредит [113].

Цю модель у комерційних банках Великобританії застосовують

завдяки її простоті. Конкурентом моделі CAMPARI у англійських

банкірів є модель PARSER, яка є схожою на неї в деяких елементах.

Модель PARSER складається з таких позицій [39]:

• P – Person – ділова репутація (характеристика) позичальника;

• A – Amount – узгодження суми кредиту;

• R – Repayment – кредитоспроможність позичальника;

• S – Security – які гарантії, забезпечення (застава) пропонуються;

• E – Expediency – доцільність кредиту;

• R – Remuneration – винагорода банку за надання кредиту.

370

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Модель Scoring застосовується в банківській системі Німеччи-

ни [5], яка полягає у визначенні рейтингу позичальника, а потім

останнього відносять до одного з 5-ти класів, від 1-го(найкращого)

до 5-го, які в свою чергу знаходяться в одній з трьох зон: А, В чи С.

Зона А майже без ризикова, позичальники, що до неї відносяться,

переважно належать до 1-го, в деяких випадках до 2-го класів та ма-

ють достатні гарантії. До зони В відносять позичальників з 2,3 та

4-го класів, які вимагають підвищеного контролю з боку банку. Зона

С це в основному позичальники 5-го класу(іноді 4-го), які не викли-

кають довіри, мають низькій рейтинг і позики яким можливі тільки

під високе забезпечення, надійне поручительство та вимагають по-

стійної уваги й контролю.

Американські банкіри використовують модель, яка називається

«правило п’яти «С»», вона складається з таких елементів [113]:

• Capacity – кредитоспроможність позичальника;

• Character – репутація, характер позичальника;

• Capital – капітал позичальника (загальна вартість засобів у гро-

шовій, матеріальній і нематеріальній формах, авансованих у

формування активів підприємства);

• Collateral – додаткове забезпечення позики, застава;

• Conditions – умови діяльності, праці, існування.

Модель RiskMetrics розроблена банком JP Morgan Trust Co. в

1997р. використовує більшість великих банків світу. RiskMetrics

– це набір засобів, що дають можливість виявити вплив ринкового

ризику на позицію інвестора, через оцінку величини ризику (Value-

at-Risk). RiskMetrics складається з таких компонентів:

• системи оцінки ризиків;

• бази даних за інструментами для розрахунку ринкового ризику;

• програмного забезпечення, використовуючого технологію

RiskMetrics.

RiskMetrics вивчає ризик невизначеності майбутніх доходів че-

рез зміну ринкових умов, наприклад відсоткових ставок [459].

Value-at-Risk (VaR) дає відповідь на питання: який максималь-

ний збиток можна понести за визначений період часу із заданою ві-

рогідністю? VaR розраховують:

• на певний період часу в майбутньому;

• з заданою вірогідністю його не перебільшення;

• при припущенні про характер поведінки ринку [203].