Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства

Подождите немного. Документ загружается.

К.П. Победоносцев. Курс гражданского права. Часть третья

354

наемщик лишился всего урожая или значительной его части, так что ему

не с чего выручить денег на годовой оброк хозяину. Право это в иных

законодательствах установлено обширнее, в других ограничено тесными

пределами. Прусский закон расширяет его чрезмерно: поводом к умень-

шению платы признаются постигшие хозяйство внешние невзгоды, как-

то: засуха

, град, пожар и наводнение, падеж скота, потрава от саранчи и

других наскомых и т.п.; поводом считается гибель не только плодов на

корню, но и собранных в запасы. Притом, кроме общего или гуртового

уменьшения платы, допускается еще частное уменьшение, когда от не-

взгоды страдает не целое хозяйство, а одна хозяйственная

статья. Во всех

этих случаях наемщик обязывается доказать свое право представлением

подробного хозяйственного отчета, с подробным означением всех, ука-

занных в законе, статей прихода и расхода по имению. В окончательном

выводе должна составиться сумма, не достигающая цифры ежегодного

оброка, платимого хозяину. Таково прусское правило; но случаи приме-

нения его довольно редки

, ибо договоры весьма часто составляются с

отказом от права на уменьшение платы; кроме того, на практике, наем-

щики обеспечивают себя от невзгод особыми договорами страхования.

Французский закон допускает подобное право без соображения с ко-

личеством оброчной платы и не принимает в расчет денежной ценности

дохода. Основанием к уменьшению платы служит

ущерб в количестве пло-

дов, не менее половины нормального урожая, происшедший от несчастного

случая (cas fortuit). Требования сего рода подлежат удовлетворению только

в связи с целым продолжением найма за все срочные года, в общем счете

прихода всей наемной операции. Не допускается вознаграждение ни по

отдельным статьям хозяйства, ни за гибель плодов, уже собранных

Наем земель и хозяйственных заведений получает особое значение,

когда за пользование определяется плата известной долей плодов и про-

изведений, собранных с земли (colonat partiaire, bail à métairie, mezzadria).

В таком случае хозяин входит, так сказать, в долю с наемщиком: отноше-

ние сторон подобно товариществу. Посему в найме этого рода потери и

убытки ложатся на обе стороны

и не могут служить поводом к вознагра-

ждению или к уменьшению повинности. Эта форма найма употребитель-

на особенно в тех местах, где при малом развитии хозяйственной про-

мышленности ни хозяева, ни съемщики не обладают достаточным денеж-

ным капиталом и не располагают большим запасом орудий для сельской

промышленности. Развитая промышленность ищет свободы

и самостоя-

тельности в действиях, которой не может быть в колонате, потому что

здесь хозяину приходится наблюдать за хозяйством своего съемщика и

поверять его работы. Договоры этого рода употребительны по местам во

Второй отдел. Особенная часть учения о договорах и обязательствах

355

Франции, в Португалии, особенно же в Испании. Условия сделки бывают

не одинаковы, по местному обычаю: земля сдается и из половинной, из

третьей, из четвертой и пятой части плодов. В иных случаях хозяин не

обязывается ничем снабжать наемщика, который обрабатывает землю

своими средствами; в других – снабжает наемщика семенами на посев в

счет жатвы и принадлежностями хозяйства. Законы об этом договоре во-

обще скудны определениями, кроме итальянского кодекса, в котором есть

целая большая глава о колонате. По итальянскому закону, предполагается

в колонате наем из половины: сообразно с сим и семена на посев на поло-

вину идут от хозяина. Наемщик не может продавать

произведения свои

без согласия хозяина и должен предуведомить его, когда приступает к

жатве или к сбору плодов, чтоб хозяин мог наблюдать за сбором. Срока в

этом договоре не полагается, а отказ может последовать не иначе как в

конце хозяйственного года. По смерти наемщика, действие договора пре-

кращается в конце текущего

хозяйственного года.

Особый вид договора о найме – наем скота (Франция, Бельгия, Ита-

лия, bail à cheptel) для хозяйства. Владелец стада отдает его съемщику на

хозяйственное попечение, с тем,

чтобы все прибыли, а равно и убытки, от

прироста и от шерсти делились между сторонами поровну, но право на

рабочую силу, на молоко и на навоз принадлежит исключительно съем-

щику. Нормальный срок договора трехлетний, а по окончании скот дол-

жен быть возвращен хозяину в целости, по количеству и качеству. Кроме

этого

вида (cheptel simple), бывает наем половинчатый (cheptel à moitié), в

коем обе стороны соединяют свой скот пополам, составляя товарищество.

Наконец, подобный же договор о сдаче хозяйского скота в пользование

наемщику соединяется с фермерским договором (cheptel donné au fermier).

§ 46

Общие правила найма по русскому закону. – Крайний срок

найма. – Ограничения личные. – Форма договора. – Цена. –

Пространство пользования. – Право владения в найме и его

принадлежности. – Передача найма. – Исполнение договора и

прекращение. – Ограничение найма в заложенных имениях. –

Наем из выстройки. – Общее замечание о законе

поземельного найма.

Русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те,

которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эта скудость в

К.П. Победоносцев. Курс гражданского права. Часть третья

356

юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется

состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, до сих пор

во многих местах первобытным, а в других – весьма неразвитым. Древ-

нейшие постановления нашего закона о найме относятся к найму земель

крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а не про-

мышленных потребностей быта, и состоят в

связи с хозяйством, еще не

возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии ры-

ночной ценности сельских произведений, а иногда при совершенном от-

сутствии рынка. Посему и доныне встречается на практике немало за-

труднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих.

С другой стороны, наше законодательство страдает обилием и разнообра-

зием

частных постановлений о найме, преимущественно казенных и об-

щественных имуществ, причем обращаемо было особенное внимание на

формальную сторону дела.

Определение найма (коего нет в законе) может быть выведено (Касс.

реш. 1868 г., № 248) следующее: договор, в коем одна сторона предостав-

ляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и

за известное

вознаграждение. Итак, существенные принадлежности дого-

вора суть срок и наемная плата. Прочие принадлежности зависят от осо-

бых условий между сторонами (ст. 1691) и, по местам, от обычая, осно-

ванного на справедливости и потому выражающего свое действие не в

судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и

уступках при

добровольном исполнении. Так решаются на практике не-

доумния о том, к чему обязан хозяин имущества по содержанию его в

порядке (хотя на это в законе нет указания). Так, помимо закона, делает-

ся, по справедливости, уменьшение наемной платы, в случае убытка, на-

емщику от случайных бедствий (напр., когда у наемщика, снявшего сад

вовсе не было плодов от неурожая).

Крайний срок найма определялся у нас законом сначала только для

земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержа-

ние; но в 1824 г., по поводу одного частного дела, было признано, что

между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен

быть не более 12

лет. Это запретительное правило вошло в Свод Зако-

нов (ст. 1692).

В указе не объяснено, с какой именно целью установлено это стеснение.

Можно предполагать различные цели: предупреждение стеснений

в праве рас-

поряжения имуществом для самого хозяина и его наследников,

предупреждение

легкомысленных и расточительных отдач, равносильных отчуждению права

собственности и уничтожающих ценность имения в руках у добросовестного

покупщика; наконец, охранение казенного интереса от ущерба в крепостных

Второй отдел. Особенная часть учения о договорах и обязательствах

357

пошлинах за действительную продажу. Но есть и другие интересы, требующие

ограждения, – интересы промышленности и хозяйства. Для серьезных и долго-

срочных промышленных операций, требующих затраты значительного капита-

ла, необходима уверенность в спокойном, на долгий срок, пользовании нанятым

имуществом, ибо, в противном случае, никто не решится предпринимать на нем

что-либо значительное. Ввиду

этих интересов, в 1855 г. дозволено отдавать бла-

гоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до

30 лет, под устройство фабрик и заводов (1693 ст., родовые земли исключены,

конечно, в смысле ограждения ценности имения для законных наследников).

Такая же льгота существует для пустопорожних земель, отдаваемых под уст-

ройство дач на

25-верстном расстоянии от обеих столиц. С 1861 г. дозволено

бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет

(1693). На тот же 36-летний срок могут быть сдаваемы удельные земли (1693).

В Ялтинском уезде, с 1874 г., дозволено отдавать недвижимые имущества

внаем на сроки до 90 лет (1693).

В 1885 г. Министру Государственных Имуществ предоставлены ходатайства

о найме частных земель, с целью разработки минералов, на сроки более дозволен-

ных представлять через Комитет Министров на Высочайшее разрешение (1693).

Обществам кочевников в областях Акмолинской, Семипалатинской, Семи-

реченской, Уральской и Тургайской разрешено сдавать земли в зимовых стойби-

щах внаем до 30 лет лицам русского происхождения для земледелия, под фабри-

ки, заводы, мельницы и т.п. (Зак.

Гражд., ст. 1693 прим. 2 по Прод. 1895 г.).

На отдачу имущества внаем имеет право хозяин его или управитель,

действующий по доверенности, в пределах ее (Уст. Торг., 323 и сл.). Ли-

ца, ограниченные в праве владения, ограничиваются и в праве найма. Ог-

раничения эти устанавливаются или в интересе прямо государственном,

или в интересе других лиц, имеющих право преемства или обеспечения

том же имении. Так, владельцам имений, пожалованных на майоратном

праве в западных губерниях, дозволяется отдавать внаем запасные земли

на срок не свыше шести лет (504 Зак. Гражд.). Владелец пожизненный

(супруг), когда отдает имение в аренду, может получать арендную плату

не вперед, но лишь по истечении года (ст. 537

), и вообще право срочного

или пожизненного владельца ограничивается сроком его собственного

владения, если договор не заключен с согласия собственника: опекуны

имеют право заключать такие договоры на срок до достижения малолет-

ним 17 лет, в противном случае такой договор не обязателен (1692

Монастыри и церкви могут отдавать внаем принадлежащие им в собствен-

ность земли и недвижимые имущества, на общем основании, сроком до 12 лет,

по рассмотрению Консистории, с утверждения архиерея, который распоряжает-

ся, впрочем, единолично своим подворьем (IX, 384, 389, 405. Уст. Дух. Конс.

112, 132, 145). Запрещается притом на монастырских землях учреждать торго-

вые заведения, а в церковных домах –

помещать питейные заведения и трактиры

(IX, 384, 389, 405. Уст. Дух. Конс. 112, 132, 145). – Об отдаче внаем земель,

К.П. Победоносцев. Курс гражданского права. Часть третья

358

принадлежащих Р. Католич. и Лют. Дух. установл. см. Уст. Ин. Испов. ст. 119,

607, 808. – Об аренде земель, принадлежащих причту в Западных и Юго-Запад-

ных Губ. – IX прил. к 411 ст., § 28, 30 и след.

Содержатели вольных аптек при отдаче их в аренду ограничены обязанно-

стью давать знать о том медицинскому начальству, для освидетельствования ап-

теки при переходе ее к другому лицу (Уст. Врач. изд. 1892 г., ст. 556).

Должностным лицам акцизного управления запрещено брать в аренду вино-

куренные заводы в той губернии, где они состоят на службе (т. V, изд. 1893 г.,

Уст. Питейн., ст. 13). Вообще аренда винокуренных заводов дозволяется только

лицам, имеющим право на заводскую промышленность (там же, ст. 118, 119).

Право быть наемщиком закон ограничивает в лице евреев. Они могут арен-

довать оброчные статьи и заведения не иначе как по формальным контрактам. Им

(равно как и лицам польского происхождения) вовсе запрещено брать в аренду

имения, приобретенные в западных губерниях по закону о ссуде 1864 г., или даже

отдельные угодья в сих имениях (ст. 1699 Зак. Гражд.). Вне мест постоянного

своего жительства евреи не могут арендовать казенные оброчные статьи и нигде

не могут арендовать статьи, соединенные с раздробительной продажей питей.

Уст. Обр. изд. 1893 г., ст. 27; Уст. Казен. Имен. изд. 1893 г., ст. 35 и прил. к при-

меч. 3 к ст. 2: ст. 18. IX. 961. Евреи не могут быть арендаторами золотых приисков

(см. Уст. Горн., изд. 1893 г., ст. 435). Ограничение евреев в аренде винокуренных

заводов см. Акц. Уст. изд. 1893 г. Законом 1882 г. запрещено свидетельствовать на

имя евреев арендные контракты на недвижимые имущества, находящиеся вне

черты городов и местечек (IX, 959, прим. 4, по Прод. 1890 г.).

Договор о найме движимости может быть заключаем словесно. Но

договор о найме недвижимых имуществ, а также судов мореходных и

речных составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При

сем имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен

договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в

городе или вообще в

городском поселении, напр., местечке (Касс. реш.

1885 г. № 61), составляются письменно или словесно, по усмотрению и

взаимному доверию сторон (ст. 1700–1703). Наемные договоры крестьян

на земли с помещиками, между собой и с посторонними лицами, не свы-

ше трех лет на всякую сумму, а на сроки до 12 лет не свыше 300 руб., мо-

гут

быть заключаемы словесно, со внесением, по желанию сторон, в кни-

гу при волостном правлении (ст. 1700).

Содержание и пространство пользования зависит от соглашения сто-

рон. Относительно недвижимых закон говорит об отдельном владении; об

отдельном же пользовании в недвижимых закон не упоминает, употребляя

сей термин лишь относительно движимых имуществ (ст. 514, 535). От-

дельное владние

составляет само по себе особое право, коего пространство

и срочность определяются тем самым актом, коим оно установлено. О

пользовании же (в движимых) сказано, что оно есть полное, когда все

Второй отдел. Особенная часть учения о договорах и обязательствах

359

произведения имущества и доход с него принадлежат содержателю; не-

полное, когда некоторые из них ему не предоставляются (ст. 536). А как

под этой статьей сделана ссылка на IV книгу об обязательствах, то необ-

ходимо, невзирая на надписание группы статей о пользовании (534–540),

признать, что они относятся и к пользованию недвижимостью.

Вообще предполагается, что

имущество отдается в такое пользова-

ние, какое ему свойственно по его назначению и по свойству найма. Так,

напр., сельское хозяйство отдается в аренду или в хозяйственную экс-

плуатацию; это не значит, что наемщик вправе разрабатывать руду или

минералы в недрах земли, если не выговорено особого на то права. Сни-

мается

сад, – значит нельзя распахивать его или пустить под луговой

промысел, либо под выгон.

Закон не упоминает об обеспечении арендной платы имуществом наемщика.

Но, кажется, нет препятствия налагать на имение запрещение по желанию обеих

сторон. На это есть косвенное указание в законе 1861 г. об отдаче помещичьих

земель в аренду (ст. 5). На практике всего чаще встречается обеспечение договора

о найме неустойкой.

Соглашение о цене найма предоставлено на волю сторонам. В боль-

шей части случаев оно определяется личным усмотрением; но есть иму-

щества, в коих, смотря по состоянию местной промышленности и мест-

ного рынка, образуется средняя наемная цена того или другого по его

качеству. Наиболее важное значение для хозяйства имеет арендная плата

за земли или поземельная рента. Но в арендных договорах цена найма не

всегда определяется деньгами. У нас во многих местностях, при скудости

денежного хозяйства, по затруднительности сбыта сельских произведе-

ний, при недостатке и неправильном распределении рабочей силы и т.п.,

употребляется способ отдачи земель внаем из полу, т.е. за половинную

или иную часть снимаемой жатвы (из третьего, четвертого снопа или

копны), либо за отработку в пользу хозяина условленного количества

земли; иногда же цена найма полагается отчасти деньгами, отчасти отра-

боткой, отчасти разного рода службами, повинностями и поставками (вы-

говор известного количества продуктов) от наемщика хозяину.

Из договора найма возникает не

только право пользования, но и пра-

во владения, как необходимое условие для осуществления найма; разуме-

ется, владение в сем случае будет не самостоятельное, а зависящее, от-

дельное (ст. 514, 535). Посему арендатор имущества, хотя не имеет на

оное права собственности, не лишен права на иск о защите своего вре-

менного владения, об отвращении

вреда и о вознаграждении убытков,

причиняемых вступательством и действиями стороннего лица. Можно

судить и иначе, если придерживаться римского понятия о владении: в

К.П. Победоносцев. Курс гражданского права. Часть третья

360

таком случае надобно признать, что, в силу договора, защита арендатора

от вступщиков, нарушителей его спокойного пользования, лежит на обя-

занности хозяина-собственника и, поскольку относится до владения, со-

ставляет исключительную принадлежность права собственности. Но та-

кое рассуждение едва ли применимо к России и едва ли согласуется с

духом и сущностью

русского закона. И наша судебная практика вообще

присваивает арендатору иск о владении (ср. Касс. реш. 1869 г., № 745,

849; 1871 г. № 600). Правда, есть и противоположные решения. Так, ре-

шением 1870 г. № 1627 признано, что временное пользование имущест-

вом, по уступке от собственника, не дает права на иск о восстановлении

нарушенного пользования порядком, указанным

4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд.;

но это решение никак не согласуется с другими, в коих признавалось пра-

во временного и зависимого владельца по договору о найме на иск о вос-

становлении нарушенного владения.

Впрочем, кажется, справедливо будет признать, в смысле 4 п. 29 ст. Уст. Гр.

Суд., что право иска о владении принадлежит арендатору лишь относительно

сторонних лиц, а не относительно самого хозяина. Владение на себя, в виде собст-

венности, владение имуществом, как своей вещью, защищается безусловно и про-

тиву всякого вступщика иском о защите владения

. Но нельзя признать то же самое

о владении наемщика, ибо оно не есть самостоятельное состояние, а производное,

зависимое, так

как владелец в самом владении своем сознает оное временным,

условным, несамостоятельным. Посему отношения такого владельца к вступщи-

кам неодинаковы. Если это владение нарушается сторонним вступщиком, напри-

мер, захватом соседа, – владелец может противопоставить ему простой факт сво-

его владения, и тем отразить нарушение. Если при сем вступщик станет доказы-

вать свое особливое

вотчинное право на имущество, направляя оное против вот-

чинных прав хозяина (от коего получил владение арендатор), наличному владель-

цу-арендатору нет до сего дела, так как не было бы до сего дела и самому хозяину,

если бы ему пришлось просить о защите владения. Посему-то соображению и

разрешается мировому суду принимать эти дела к своему ведению. Напротив

того, если арендатор просит о защите владения против своего хозяина или против

такого лица, которое от хозяина приобрело вотчинное право на имение, то истцу

уже недостаточно удостоверить только свое владение, которое по свойству своему

и по сознанию истца есть не самостоятельное, а зависящее. Истцу

необходимо

выставить титул своего владения и удостоверить, что по силе сего титула хозяин

или преемник хозяина не имел права до срока нарушать или отнимать его владе-

ние в целом имуществе или в части оного. Следовательно суду нельзя, по свойст-

ву владения и отношения, обойтись без поверки права на владение, и в сем случае

дело оказывается неподсудным мировым судебным установлениям (ср. Касс. реш.

1870 г., № 1254).

Об арендаторах казенных имений (лица и общества, владеющие имуществом

казенных управлений на праве пользования) есть прямая статья – 1314 Уст. Гр.

Суд., предоставляющая им право иска о восстановлении нарушенного владения.

Второй отдел. Особенная часть учения о договорах и обязательствах

361

По уставам страховых обществ арендатор или наемщик может отдавать на

страх нанятое имущество, но лишь по срок найма, и получает страховое возна-

граждение лишь в той мере, в коей сам отвечает хозяину за пожарный убыток

(Русск. Стр. Общ. 1876 г., § 53, 54, Уст; Коммерч. Стр. Общ. 1870 г.).

Право передачи найма само по себе не предполагается. Естественно,

что собственник имущества не всякому может доверить хозяйственное

пользование им, соединенное с хозяйственным распоряжением. Посему

нельзя не признать за собственником право отвергнуть одностороннюю

передачу найма другому лицу и требовать в таком случае уничтожения

найма; первоначальный же наемщик не освобождается от ответственно-

сти за последствия таковой передачи.

В найме предполагается личное и непосредственное пользование

имуществом для тех целей, которым оно предназначено служить. Но вся-

кое имущество может служить для разных целей. Одно есть хозяйствен-

ное употребление имущества, другое – обращение его в спекулятивный,

промышленный или коммерческий оборот. Последнее само по себе не

предполагается в

найме, но требует особливого соглашения или разреше-

ния от хозяина. Так, напр., отдача внаем лошади или экипажа не уполно-

мочивает наемщика пускать лошадь в извоз или промышлять отдачей

напрокат экипажа. Наниматель квартиры в доме не может, без соглаше-

ния с хозяином, промышлять ею, т.е. пускать в нее жильцов по

мелочи,

или устраивать в ней ночлежный приют. Арендатор имения может арен-

довать его для особого промысла или барышничества, состоящего в раз-

даче земли мелкими участками в содержание третьим лицам; но если нет

на то согласия владельца, невозможно признать этот промысел, нередко

весьма вредный для хозяйственной целости имения, принадлежностью

найма. Иное дело

– принадлежащие к имению оброчные статьи, состав-

ляющие хозяйственный доход имения: отдача их в содержание третьим

лицам входит, без сомнения, в права наемщика.

Об исполнении договора закон говорит, что хозяин не вправе отка-

зать наемщику до срока, а наемщик не вправе отказаться от найма

(ст. 1705). Однако и без прямого законного определения

, судебная прак-

тика по необходимости признает право отказа в договорах, писанных

без срока, и право безмолвного продолжения договора.

О движимом имуществе, взятом внаем, сказано, что если оно будет

испорчено, то отдается нанимателю, а он обязан заплатить хозяину цену

того имущества, по оценке посторонних знающих людей (ст. 1708). Пра-

вило это взято

буквально из Уложения 1649 г., где имеется в виду пре-

имущественно порча лошади. Без сомнения, оно не исключает возможно-

К.П. Победоносцев. Курс гражданского права. Часть третья

362

сти поправки и починки испорченного, если вещь может быть восстанов-

лена в прежнем виде.

С истечением срока действие найма прекращается; о безмолвном

продолжении найма закон наш не говорит, но судебная практика допус-

кает продолжение наемных отношений, когда наемная плата принята за

новый срок хозяином имущества.

Отношения по найму не прекращаются

со смертью участвующих

лиц, но переходят к наследникам. Продажа и вообще отчуждение нанято-

го имущества также само по себе не прекращает наемных отношений, как

объяснено подробнее в другом месте (1-я часть курса, § 44).

Прекращается ли наем с безусловным признанием незаконности хозяйского

владения, т.е. когда имущество по судебному приговору признается законной

собственностью другого лица? Вопрос этот имеет тесную связь с общим вопросом

о действии продажи имения на наемные договоры прежнего владельца. Как там,

так и здесь нет основания в нашем законе применять строгое начало римского

права и уничтожать арендные договоры, переходящие с имением, хотя, без со-

мнения, прежний незаконный владелец повинен, во всяком случае, удовлетворить

нового за все полученные им и переходящие за черту его владения арендные пла-

тежи. Разумеется, к случаям сего рода должно применяться и дейcтвиe примеча-

ния к ст. 195 Пол.

Взыск. Гражд. и 1099 ст. Уст. Гр. Суд.

В случае принудительного отчуждения имущества на государственные и

общественные потребности, действие арендных договоров по оному, разумеется,

должно прекратиться, и едва ли есть в сем случае основание арендатору отыски-

вать себе вознаграждения от собственника за убыток, если не было о сем особого

условия между ним и собственником. Наши законы о вознаграждении не

содер-

жат в себе никакого на сей случай постановления.

Отвечает ли арендатор земли за подати и повинности, на земле лежащие?

На этот вопрос следует отвечать по нашим законам отрицательно. Каковы бы ни

были взаимные по сему предмету условия между землевладельцем и арендато-

ром, взыскание казенное, поскольку утверждается на земле, падает прямо на

землю, следовательно на собственника земли. В этом смысле существует для

податных взысканий правило 14 и след. ст. V т., изд. 1893 г., Уст. Прям. Налог.

Поземельный сбор обращается на доход с имения, следовательно и на арендную

плату, как на имущество владельца, а в случае недостатка – на землю. По силе

1 п. прил. к 55 ст. Уст. Зем. Пов., земский поземельный сбор падает на землю,

невзирая на то, в чьем владении она находится. Сообразно сему решено Гос.

Сов. (октябрь 1877 г.) дело Куроедова, о земском сборе с земли, которая в

1775 г. отдана была на 90 лет в содержание крестьянам, с получением с них за

все время вперед незначительной платы. Собственник утверждал, что все суще-

ственное содержание вотчинного права перешло к арендаторам, и потому они

должны отвечать за лежащие на земле повинности.

Некоторую аналогию с наймом имущества имеет договор доверенности на

представление имуществ в залог по чужим подрядам. Здесь предметом договора

Второй отдел. Особенная часть учения о договорах и обязательствах

363

служит в существе не право пользования, но право распоряжения имуществом,

так как залог, в случае неисправности подрядчика, может быть обращен в прода-

жу. Посему содержание такого договора не соответствует существенному свойст-

ву найма, в коем уступается исключительно право пользования имуществом, с

сохранением его сущности и без всякого права на распоряжение.

Получение вперед арендных денег по имениям, отданным в аренду

на продолжительный срок, может служить к ущербу покупщиков имения

или сторонних лиц, коих права обеспечены на том же имении или кои

должны получить из него удовлетворение своих взысканий. Посему по-

ложено: арендные контракты, заключенные с получением денег вперед

более чем за

год, считать действительными (относительно третьих лиц) в

таком только случае, когда они засвидетельствованы, с наложением на

имение запрещения (чем оглашается лежащее на имении арендное право).

Ст. 1703. Владельцы имений заложенных (как в частные руки, так и в

банках) не лишены законной возможности отдавать их в аренду; но при

продаже имения в удовлетворение

закладной это обстоятельство, т.е. су-

ществование аренды на несколько лет, стесняя покупщика, уменьшает, к

ущербу залогодержателя, ценность имения. В таком случае, если аренд-

ные договоры заключены после запрещения, наложенного на имение по

залогу, действие аренды уничтожается (Пол. Взыск. Гражд., ст. 195,

прим.). Вообще на случай взыскания с имений, отданных в

аренду, в Суд.

Уставах постановлено, что арендные договоры, буде заключены после

получения владельцем повестки об обращении взыскания на то имение,

могут быть уничтожены по просьбе взыскателя, либо того, кто купит

имение с публичного торга (Уст. Гражд. Суд., ст. 1099, 1100. Ср. Касс.

реш. 1881 г. № 99 и 1-я часть сего курса, § 70). В законе 1861 г

. об отдаче

в аренду помещичьих земель сказано, что платежи, учиненные арендато-

ром владельцу более чем за два года вперед, если потом имение поступит

в публичную продажу или присуждено будет другому, могут быть со сто-

роны займодавцев или новых владельцев объявлены недействительными

(1703, прим.).

Один из видов найма есть наем из выстройки

. 1697 ст. говорит, что

дворовые, лавочные, мельничные и прочие, предназначенные для хозяй-

ственных заведений места, могут быть отдаваемы внаем или содержание

из выстройки, на счет наемщика, с тем, чтобы он в течение условленного

числа лет пользовался выстроенным зданием, а по прошествии срока все

выстроенное поступило бы в собственность хозяина.

1706 ст. Зак. Гражд. хотя и относится, по-видимому, к найму из выстройки,

но в сущности не применяется к нему. Реш. Гос. Сов. (1824 г. П. С. З. № 29974), из

коего эта статья неточно извлечена, имела в виду наем совсем не из выстройки, а

аренду архиерейского подворья, и текст решения, равно как

и текст самой статьи,