Романова А.А. Земельное право. Курс лекций

Подождите немного. Документ загружается.

9.2. СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ

При разработке градостроительной документации разрабатываются

правила землепользования и застройки, которые включают в себя карту

градостроительного зонирования. На карте градостроительного

зонирования устанавливаются границы территориальных зон, а для

каждой зоны устанавливается градостроительный регламент.

В состав земель поселений могут входить следующие

территориальные

зоны:

Жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями, а также

объектами культурно-бытового и иного назначения. В состав жилых зон могут

включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны

застройки малоэтажными жилыми домами, зоны застройки среднеэтажными

жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами, зоны

жилой застройки иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для застройки

административными зданиями, объектами образовательного, культурно-

бытового, социального назначения и иными предназначенными для

общественного использования объектами согласно градостроительным

регламентам.

Производственные зоны предназначены для застройки

промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными

для этих целей производственными объектами согласно

градостроительным регламентам.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для

застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного,

морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной

инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно

градостроительным регламентам.

Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха

населения и включают в себя городские леса, скверы, парки, городские сады,

пруды, озера, водохранилища, иные объекты.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны

особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки,

имеющие особое природоохранное, научное, культурное, рекреационное,

оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых

территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст.

94 - 100 ЗК РФ.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся

памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны

памятников истории и культуры, используются в соответствии с

градостроительными регламентами, установленными с учетом требований

охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного

использования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями,

многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями

сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сель-

скохозяйственного производства до момента изменения вида их использования

в соответствии с генеральными планами поселений и правилами

землепользования и застройки.

Зоны специального назначения выделяются для размещения

кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и

иных объектов, использование которых несовместимо с использованием

других видов территориальных зон городских и сельских поселений.

Зоны военных объектов и иные режимные территории. Порядок

использования указанных зон в пределах границ (черты) городских и

сельских поселений устанавливается федеральными органами

исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ

по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с

государственными градостроительными нормативами и правилами, со

специальными нормативами, правилами застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями,

улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами,

бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут

включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат

приватизации.

На землях общего пользования разрешается возведение капитальных

строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих

земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа

(палатки, киоски и т.п.), но без ущерба для целевого назначения.

Земельные участки на улицах, проездах, бульварах, скверах, парках

могут предоставляться во временное пользование (аренду)

государственным, кооперативным организациям, гражданам для

размещения на них торговых павильонов, киосков, ларьков и т.д.

Земли общего пользования, как правило, не закрепляются за

отдельными пользователями, а эксплуатируются для удовлетворения

различных потребностей всего городского населения.

Производство на землях общего пользования каких-либо

специальных работ, препятствующих их использованию по прямому

назначению (закрытие улиц, проездов и пр.), допускается лишь с особого

разрешения в каждом случае местных органов самоуправления.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится

долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие

государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать

или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях

перепланировки территории. Например, если на территории,

предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него

каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку

деревьев, устройство прудов и т.п. работы, то потерь при затоплении и при

прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на

пользователей земли накладываются ограничения в части развития и

улучшения своих участков.

Резервирование территорий может происходить при планировании

создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных

предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог,

аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития

открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование

может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых,

так и территориальных (комплексных) планов.

9.3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПРИГОРОДНЫХ И ЗЕЛЕНЫХ ЗОН

К землям поселений, кроме территориальных, относятся и пригородные

зоны.

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за

пределами черты городских поселений, но составляющие с городом единую

социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в

состав земель иных поселений. Границы и правовой режим пригородных зон,

за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и

Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ.

Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения

Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными

законами.

В пригородных зонах выделяются:

1) территории сельскохозяйственного производства представлены

землями, которые используются для организации садоводческих,

огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан либо для

организации пригородных тепличных хозяйств, пастбищ, сенокосов;

2) зоны отдыха населения - земли, используемые для нужд городских

жителей. В пределах зоны отдыха могут размещаться пансионаты городских

предприятий, организаций, дома отдыха и т.д.;

3) резервные земли – территории резерва для развития поселения,

размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов

инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных

кооперативов.

В соответствии с п.5 ст. 86 ЗК РФ в составе пригородных зон могут

выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-

гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается

хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное)

воздействие на окружающую среду. Под зеленой зоной понимаются

находящиеся на территории пригородной зоны земли государственного лесного

фонда вместе с древесной и иной лесной растительностью.

Леса зеленых зон городов, городские и курортные леса, относящиеся к

лесам первой группы, используются в рекреационных, санитарно-гигиенических

и оздоровительных целях. Перевод земель в границах пригородных и зеленых

зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается только

на основании решения Правительства РФ по представлению федерального

органа исполнительной власти в области лесного хозяйства (за исключением

случаев перевода для строительства линейных объектов). Изъятие земель

лесного фонда на землях пригородных зон под застройку допускается только в

случаях и в порядке, определенном земельным законодательством (ст. 49 ЗК

РФ). Размещение застройки на землях лесного фонда должно производиться

на участках, не покрытых лесом или занятых кустарниками.

Вокруг городских и сельских поселений, расположенных в безлесных и

малолесных районах, создаются ветрозащитные и берегоукрепительные лесные

полосы, озеленяются склоны холмов, оврагов и балок. Ширина защитных

лесных полос для крупнейших и крупных городов составляет не менее 500 м,

для больших и средних городов - 100 м, а для малых городов и сельских

поселений - 50 м.

Пригородные и зеленые зоны могут быть по решению Правительства РФ,

органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного

самоуправления отнесены к категории особо охраняемых пригородных

территорий (ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об

особо охраняемых природных территориях»), что предполагает

возможность ограничений и запретов в сфере хозяйственной деятельности на

их территории.

Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в

пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной

зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной

власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. В этих зонах

допускается деятельность сельскохозяйственных предприятий, если она не

ухудшает санитарно-гигиенических характеристик территории, ее ландшафта,

не препятствует организации лесопарков и мест отдыха. Допускается

строительство только тех промышленных предприятий, которые связаны с

обслуживанием города и экологически безопасны.

Примеры решения практических задач.

Задача № 1

В Арбитражный суд Чувашской Республики обратился индивидуальный

предприниматель Петрова с иском к администрации Батыревского района

Чувашской Республики о признании незаконным отказа в предоставлении

земельного участка в собственность и понуждении заключить договор купли-

продажи земельного участка площадью 74 кв. метра, занятого зданием кафе

«Встреча».

Исковые требования мотивированы тем, что администрация незаконно

отказала в выкупе земельного участка, занятого объектом недвижимости,

принадлежащем истцу на праве собственности (что подтверждается

соответствующими документами). При этом единственным основанием отказа

указано отнесение участка к землям общего пользования.

Между тем в материалах дела отсутствуют первичные

правоустанавливающие документы, согласно которым спорный земельный

участок отнесен к землям общего пользования.

Из справок руководителя ФГУ «Земельная кадастровая палата»

Батыревского района следует, что спорный участок относится к землям

поселений.

Какое решение должен принять суд по иску Петровой?

Какие земли относятся к землям общего пользования и подлежат ли они

приватизации?

Решение

1. На основании ст. 36 ЗК РФ, предусматривающей исключительное

право на приватизацию земельных участков собственниками зданий, суд

должен признать незаконным отказ администрации Батыревского района ЧР в

приватизации Петровой земельного участка, находящегося под зданием кафе

«Встреча» площадью 74 кв. метра, а также обязать администрацию Батыревского

района ЧР подготовить договор купли-продажи земельного участка,

находящегося под зданием кафе «Встреча».

2. К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые

площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными,

бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами. Земельные

участки общего пользования не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Задача № 2

Племзавод Красногорского района Московской области обратился в

Администрацию Московской области с просьбой разъяснить следующий

вопрос: влечет ли включение в черту г. Красногорска земельных участков,

предоставленных работникам племзавода для личного подсобного хозяйства,

прекращение прав на землю?

Решение

В данном случае включение в черту г. Красногорска земельных участков,

предоставленных работникам племзавода для личного подсобного хозяйства,

означает изменение целевого назначения земель. В связи с включением

участков в городскую территорию по решению органа исполнительной власти

субъекта РФ производится перевод земельных участков в категорию земель

поселений.

В месте с тем на право собственности (или иное право) перевод земли в

категорию поселений не влияет. В соответствии с п. 6 ст. 84 ЗК РФ включение

земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав

собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и

арендаторов земельных участков.

ТЕМА 10. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ,

ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального

назначения выполняют одну из наиболее важных функций как в экономике

России, так и в обеспечении фундаментальных научных исследований и

безопасности.

Перечень нужд, для которых могут быть предоставлены земельные

участки данной категории, не является исчерпывающим, что объясняется

постоянным развитием науки, техники, появлением новых видов деятельности.

Несмотря на разные виды использования, все эти земли включены земельным

законодательством в одну категорию.

Специфика использования земель данной категории связана с тем, что они

являются, прежде всего, основной территорией для размещения и эксплуатации

различного рода инженерных строений и сооружений. В связи с этим возникает

потребность в специальной правовой регламентации отношений по

использованию земель, предоставляемых для этих видов деятельности. В науке

земельного права для удобства обозначения рассматриваемой категории земель

используется термин «земли специального назначения».

Цель: уяснить особенности правового режима земель специального

назначения в целом, а также особенности правового режима каждого вида

земель специального назначения.

Задачи:

- изучить состав земель специального назначения;

- уяснить правовой режим каждого вида земель специального назначения

(промышленности, энергетики, транспорта, связи и др.).

10.1. ПОНЯТИЕ И СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ,

ЭНЕРГЕТИКИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ И ИНОГО

СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Землями специального назначения признаются земли, которые

расположены за чертой поселений и используются или предназначены для

обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов

промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,

информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов

обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на

которые возникли у участников земельных отношений по основаниям,

предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ

(п.1 ст. 87 ЗК РФ).

Земли промышленности и иного назначения используются или

предназначены для:

- обеспечения деятельности организаций;

- эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта,

связи, радиовещания, информатики, объектов для обеспечения космической

деятельности, объектов обороны и безопасности;

- осуществление иных специальных задач.

В зависимости от характера специальных задач, для решения

которых используются или предназначены земли данной категории, они

подразделяются на:

1) земли промышленности;

2) земли энергетики;

3) земли транспорта;

4) связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5) земли для обеспечения космической деятельности;

6) земли обороны или безопасности;

7) земли иного специального назначения (например, участки захоронения