Крассов О.И. Земельное право
Подождите немного. Документ загружается.
учредители представляют в орган юстиции заявление о государственной регистрации такого объединения, решение его
учредителей, утвержденный общим собранием учредителей такого объединения устав, документ об уплате регистрационного
сбора, а также документы, удостоверяющие права на земельные участки реорганизуемых садоводческих и огороднических
некоммерческих объединений, либо документы о предварительном выборе земельного участка для размещения учреждаемого
объединения.
В законодательстве определен порядок использования и застройки территории садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения.
Использование и застройка территорий этих объединений осуществляются на основе проектов организации и застройки
территории садоводческого или огороднического некоммерческого объединения. Разработка проектов осуществляется в
соответствии с установленными земельным и градостроительным законодательством правилами землепользования и
застройки, системой государственных градостроительных нормативов и правил.
Некоммерческое объединение как юридическое лицо вправе приступить к обустройству выделенного ему земельного
участка (строительству подъездных дорог, ограждений, осуществлению мелиоративных и иных работ) после установления его
границ в натуре, выдачи документов, удостоверяющих право объединения на земельный участок.
Члены садоводческого и огороднического некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых,
огородных земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории такого объединения и
утверждения общим собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения земельных участков между членами
такого объединения.
Огородническое некоммерческое объединение, уставом которого не предусмотрено закрепление земельных участков за
гражданами на праве собственности, вправе приступить к использованию выделенного участка без составления проекта
организации и застройки территории объединения.
Проект организации и застройки территории садоводческого и огороднического некоммерческого объединения
составляется на основании ходатайства его правления. К указанному ходатайству прилагаются: документы, удостоверяющие
право объединения на землю; материалы топографической съемки, а при необходимости материалы инженерно-
геологических изысканий; архитектурно-планировочное задание; технические условия инженерного обеспечения территории
такого объединения.
Проект организации и застройки территории садоводческого и огороднического некоммерческого объединения
согласовывается с объединением, заказавшим данный проект, и утверждается в двухнедельный срок органом местного
самоуправления, на территории которого выделен земельный участок. Документами, необходимыми для согласования и
утверждения проектной документации, являются: проект организации и застройки территории садоводческого,
огороднического некоммерческого объединения с пояснительной запиской; сметно-финансовые расчеты; графические
материалы в установленном масштабе, содержащие генеральный план застройки территории садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения, чертеж перенесения указанного проекта на местность, схему
инженерных сетей. Экземпляры проекта организации и застройки территории объединения со всеми текстовыми и
графическими материалами передаются объединению и соответствующему органу местного самоуправления.
Устанавливаются специальные нормативы организации и застройки территории садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения. Такие нормативы устанавливают органы исполнительной власти субъектов РФ в порядке,
установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных
и иных особенностей. Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений,
установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного,
земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения, о пожарной безопасности.
Основными нормативами организации и застройки территории некоммерческого объединения в соответствии с
градостроительным законодательством являются:
количество и размеры подъездных и внутренних дорог;
минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;
тип источников водоснабжения;
техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения;
перечень необходимых противопожарных сооружений;
перечень мероприятий по охране окружающей среды.
Строения и сооружения возводятся в садоводческом и огородническом некоммерческом объединении в соответствии с
проектом организации и застройки его территории. Контроль за соблюдением требований к возведению строений и
сооружений осуществляет правление объединения, а также инспектора государственных органов, контролирующих
соблюдение законодательства; в порядке авторского надзора — организация, разработавшая проект организации и застройки
территории такого объединения, органы местного самоуправления.
131
Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной
инфраструктуры, определяют садоводческое и огородническое некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в
соответствии с проектом организации и застройки территории такого объединения. Возведение гражданами на садовых и
огородных земельных участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и
застройки территории объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного
самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным
законодательством. Нарушение требований проекта организации и застройки территории некоммерческого объединения
является основанием для привлечения такого объединения, а также его членов, допустивших нарушение, к ответственности.
В законодательстве детально определены земельные права и обязанности членов садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения.
Членами садоводческого и огороднического некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане РФ, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные
участки в границах такого товарищества (партнерства). Членами садоводческого и огороднического потребительского
кооператива могут быть граждане РФ, достигшие возраста шестнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого
кооператива. Что касается членов садоводческого и огороднического некоммерческого объединения, то ими могут стать в
соответствии с гражданским законодательством наследники членов садоводческого, огороднического или дачного
некоммерческого объединения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на
земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих и огороднических некоммерческих
объединений, если земельные участки им предоставляются на праве аренды или срочного пользования.
Учредители садоводческого и огороднического некоммерческого объединения считаются принятыми в члены такого
объединения с момента его государственной регистрации. Другие вступающие в объединение лица принимаются в его члены
общим собранием членов садоводческого, огороднического некоммерческого объединения. Каждому члену садоводческого и
огороднического некоммерческого объединения в течение трех месяцев со дня приема в его члены правление объединения
обязано выдать членскую книжку или другой заменяющий ее документ.
Член садоводческого и огороднического некоммерческого объединения имеет право:
самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием;
осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими,
противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и
перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом земельном участке; некапитальных
жилых строений, хозяйственных строений и сооружений — на огородном земельном участке;
распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из
оборота или не ограничены в обороте;
при отчуждении садового, огородного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества
общего пользования в составе садоводческого и огороднического некоммерческого товарищества в размере целевых взносов;
имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд
садоводческого, огороднического потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры;
обращаться в суд о признании недействительными нарушающих его права и законные интересы решений общего
собрания членов садоводческого и огороднического некоммерческого объединения либо собрания уполномоченных, а также
решений правления и иных органов объединения;
добровольно выходить из садоводческого и огороднического некоммерческого объединения с одновременным
заключением с объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества
общего пользования;
осуществлять иные не запрещенные законодательством действия.
Одновременно член садоводческого и огороднического некоммерческого объединения обязан:
нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства;
использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить
ущерб земле как природному и хозяйственному объекту;
не нарушать права членов такого объединения;
соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты;
своевременно уплачивать членские, и иные взносы, предусмотренные Федеральным законом «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и уставом такого объединения, налоги и платежи;
в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством;
соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные
требования (нормы, правила и нормативы);
132
соблюдать иные установленные законами и уставом такого объединения требования.
Правовой режим земельных участков для садоводства и огородничества имеет некоторые особенности, касающиеся
приватизации садовых и огородных земельных участков.
Садоводам и огородникам и их садоводческим и огородническим некоммерческим объединениям, получившим
земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного
(бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных
участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную
собственность.
Приватизация садовых и огородных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в следующей
последовательности:
1) общее собрание членов некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) принимает решение о приобретении
прав на землю общего пользования (собственность такого объединения как юридического лица, общая совместная
собственность членов объединения) и создает комиссию по подготовке материалов для приватизации садовых и огородных
земельных участков;
2) комиссия организует сбор заявлений от членов садоводческого и огороднического некоммерческого объединения о
приватизации земельных участков и проводит с привлечением в соответствии с договором специализированной
землеустроительной организации или иного имеющего соответствующую лицензию юридического лица инвентаризацию
земель такого объединения;
3) член соответствующего объединения в своем заявлении указывает, на каком праве он хочет переоформить садовый или
огородный земельный участок (собственность гражданина, общая совместная или общая долевая собственность супругов),
фактическую площадь участка в квадратных метрах, встречные требования к его границам;
4) комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых огородных и дачных земельных участков дает
заключение о наличии встречных требований к границам садовых и огородных земельных участков со стороны соседей,
садоводческого, огороднического некоммерческого объединения и свое предложение об урегулировании спора. Если спор
таким образом урегулировать не удается, он рассматривается в судебном порядке;
5) общее собрание членов садоводческого и огороднического некоммерческого объединения (собрание уполномоченных)
либо правление объединения рассматривает подготовленные материалы, итоги инвентаризации земель объединения и
принимает решение о ходатайстве перед соответствующими органами местного самоуправления о закреплении земель общего
пользования за объединением, а садовых и огородных земельных участков — за конкретными гражданами, их супругами;
6) в случае несоответствия фактической площади садовых или огородных земельных участков площади данных участков,
указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого или огороднического некоммерческого
объединения, в проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и
комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления;
7) органы местного самоуправления вправе потребовать у садоводческого или огороднического некоммерческого
объединения протокол общего собрания его членов (собрания уполномоченных), список членов объединения, их заявления,
паспортные данные, копию решения об отводе земель (государственный акт или свидетельство), копию устава такого
объединения, проект организации и застройки территории с внесенными уточнениями и промерами границ;
8) решение органа местного самоуправления о приватизации садового или огородного земельного участка принимается в
месячный срок со дня подачи соответствующего заявления и является основанием для выдачи гражданину и садоводческому
или огородническому некоммерческому объединению свидетельств, удостоверяющих их права на землю;
9) членам садоводческого и огороднического некоммерческого объединения документы выдает его правление, которое
получает их в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству по доверенностям членов объединения;
10) за государственную регистрацию прав на садовые, огородные и дачные земельные участки с каждого члена
объединения взимается регистрационный сбор в размере установленного федеральным законом минимального размера
оплаты труда. Органы местного самоуправления вправе устанавливать гражданам отдельных категорий льготы по уплате
регистрационного сбора.
Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые и огородные земельные
участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного
самоуправления или в суде. В случае несоответствия фактической площади садовых и огородных земельных участков
площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые и
огородные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ.
Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» регулирует
также особенности оборота садовых и огородных земельных участков.
Сделками с садовыми или огородными земельными участками признаются действия граждан, направленные на
установление, изменение или прекращение земельных и иных прав. При совершении сделок с этими земельными участками
133
изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Порядок совершения сделок с садовыми и
огородными земельными участками регулируются указанным Федеральным законом, а также гражданским и земельным
законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной
среды, о градостроительстве, водным, лесным и иным законодательством.
Установлены следующие особенности совершения таких сделок. Во-первых, не допускаются сделки с садовыми,
огородными земельными участками, если такие сделки приводят к нарушениям градостроительных, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов)
или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного
использования. Во-вторых, отчуждение, залог, сдача в аренду садового и огородного земельного участка, находящегося в
общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности.
Собственники садовых и огородных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное
пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно
отказаться от указанных участков. Такие земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону
или по завещанию. Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в общей совместной собственности супругов,
могут быть разделены между ними. Земельные участки общего пользования садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения разделу не подлежат.
Садовые и огородные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения,
можно передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. Садовые и
огородные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по
закону.
Земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно с согласия
органа местного самоуправления передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно
отказаться от них.
За наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых и огородных земельных участках и находящихся в
собственности, указанные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Наследники имеют право перерегистрировать садовые и огородные земельные участки в пожизненное наследуемое владение
или выкупить в собственность по нормативной цене земли. Садовые или огородные земельные участки, предоставленные
органом местного самоуправления на праве аренды или срочного пользования, можно с согласия органа местного
самоуправления обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. За наследниками строений и сооружений,
расположенных на садовых, огородных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются
на праве аренды или срочного пользования на оставшийся неистекший срок с правом их приватизации.
Раздел садового или огородного земельного участка допускается только с согласия члена садоводческого или
огороднического некоммерческого объединения либо в судебном порядке. Образующиеся при разделе участки не могут быть
меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской
Федерации.
По общему правилу, оборот садовых и огородных земельных участков возможен в пределах, установленных гражданским
законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством.
В законодательстве определены условия ведения индивидуального садоводства и огородничества в индивидуальном
порядке. Земельные участки для индивидуального огородничества предоставляются органами местного самоуправления из
земель запаса в аренду, а предприятиями, учреждениями и организациями — во временное пользование. В отдельных случаях
срок пользования может быть продлен в установленном порядке.
Земельные участки, предоставленные для огородничества, используются в целях выращивания овощей, картофеля,
бахчевых и ягодных культур. При необходимости на указанных земельных участках с учетом местных условий могут
возводиться временные постройки индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения огородного инвентаря и
укрытия от непогоды. При прекращении права пользования земельными участками, предоставленными для огородничества,
возведенные на них временные постройки подлежат сносу владельцами строений или за их счет без возмещения стоимости
строений.
Те граждане, которые ведут садоводство или огородничество индивидуально на территории садоводческого,
огороднического некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом
общего пользования некоммерческого объединения. Порядок пользования этим имуществом определяется общим собранием
членов садоводческого, огороднического некоммерческого объединения. Имущество объединения используется на основании
договора, заключенного гражданином с объединением в письменной форме, и носит платный характер. Размер платы для
граждан, ведущих садоводство, огородничество в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на
приобретение указанного имущества не может превышать размер платы за пользование этим имуществом для членов
объединения.
134
В случае неуплаты установленных договорами взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом
общего пользования садоводческого, огороднического некоммерческого объединения на основании решения правления
объединения либо общего собрания его членов граждане, ведущие садоводство, огородничество в индивидуальном порядке,
могут быть лишены права пользоваться этим имуществом. Неплатежи за пользование объектами инфраструктуры и другим
имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения взыскиваются
в судебном порядке. Однако в этих случаях граждане не могут быть лишены прав на свой земельный участок.
Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории
садоводческого, огороднического некоммерческого объединения, могут обжаловать в суд решение правления
некоммерческого объединения либо общего собрания его членов об отказе в заключении договоров о пользовании объектами
инфраструктуры и другим имуществом общего пользования объединения.
Правовой режим земельных участков для животноводства, сенокошения и выпаса скота. Правовой режим таких
земельных участков урегулирован в ст. 66 и 68 ЗК. Земельные участки для коллективного животноводства предоставляются
органами местного самоуправления в пределах их компетенции и состоят из земель общего пользования находящихся в
пользовании животноводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности членов указанных товариществ.
На земли общего пользования животноводческому товариществу выдается документ, удостоверяющий его право на
землю. На участки переданные в собственность каждому члену животноводческих товариществ, выдается документ,
удостоверяющий его право на землю. Порядок использования земельных участков в животноводческих товариществах
определяется их уставами.
Земельные участки для сенокошения и выпаса скота предоставляются органами местного самоуправления из земель запаса
в аренду, а предприятиями, учреждениями и организациями — во временное пользование. В отдельных случаях допускается
продление срока пользования в установленном порядке.
Постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 758 «О государственной поддержке садоводов, огородников и
владельцев личных подсобных хозяйств» (в ред. от 27 августа 1999 г.)* органам исполнительной власти субъектов Российской
Федерации рекомендовано обеспечить полное удовлетворение потребности населения в пастбищах и сенокосах для личного
скота.
* СЗ РФ. 1996. № 27. Ст. 3285; 1999. № 36. Ст. 4400.
§ 4. Правовой режим земель сельскохозяйственных организаций
Общая характеристика. В ЗК РФСР была ст. 69, которая устанавливала правовой режим земель колхозов,
сельскохозяйственных кооперативов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций.
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в
соответствие с Конституцией Российской Федерации» она была признана недействующей. В настоящее время земельное
законодательство фактически не регулирует эти вопросы.
Сейчас сложилась следующая ситуация. Подавляющая часть земель, ранее находившихся в пользовании
сельскохозяйственных предприятий, была приватизирована, о чем говорилось выше. В результате реорганизации колхозов и
совхозов граждане (как правило, работники этих предприятий) получили право на земельную долю (пай).
Владелец земельной доли вправе по своему выбору распорядиться ею в следующих формах. Он может получить
земельный участок в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или иного частного предприятия. Владелец
такой доли может передать ее в качестве учредительного взноса в создаваемое хозяйственное общество, общество или
кооператив. Можно продать или сдать земельную долю в аренду другим владельцам земельных долей либо создаваемым
сельскохозяйственным коммерческим организациям или распорядиться ею иными способами.
С начала 1991 г. в результате проведения земельной реформы около 12 млн сельских жителей стали собственниками
земельных долей (паев). Однако в результате этого реорганизованные сельскохозяйственные организации утратили какие-
либо права в отношении своих земель. В действующем земельном законодательстве права таких сельскохозяйственных
коммерческих организаций на землю не урегулированы. Земельное законодательство не признает эти сельскохозяйственные
организации субъектами земельных отношений, поскольку «собственниками» земли в такой ситуации являются владельцы
земельных долей (паев).
В связи с этим возникает много вопросов, на которые нельзя найти ответ в законодательстве: кто в этой ситуации должен
платить земельный налог, нести ответственность за нарушения земельного законодательства, кому должны возмещаться
убытки в случаях изъятия земель сельскохозяйственной организации для государственных или муниципальных нужд и др.
Установление коллективной (общей) совместной или долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственной
организации. не было связано с решением в законодательстве проблемы, на основе каких прав сама сельскохозяйственная
организация использует землю.
135
В настоящее время сельскохозяйственная коммерческая организация может приобрести право собственности на землю в
результате продажи земельных участков из фонда перераспределения местной администрацией на аукционе или по конкурсу
(п. 5 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в
РСФСР»*). Земельный участок или его часть, земельная доля (пай) могут быть переданы этой организации в качестве взнoca в
уставный фонд (капитал) (п. 2, 5 Указа Президента РФ от27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России»).
* ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.
Согласно п. 9 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»
невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на
земельные доли, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех
лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на
право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании
сельскохозяйственной организации еще на три года. Такая организация может приобрести земельный участок в результате
сделок купли-продажи и др.
Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 (п. 5) установил, что передача земельных долей в аренду
сельскохозяйственным организациям, а также передача земельных долей или права пользования ими в уставный капитал
сельскохозяйственных организаций осуществляются на основании договоров между собственниками долей и
сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Предусмотрено, что договоры аренды
земельных долей должны заключаться на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельный
собственник, так и группа собственников земельных долей. При передаче земельной доли в аренду или в пользование
земельный налог по договору с собственником может выплачиваться арендатором или пользователем. Площадь земель
сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.
Роскомземом 16 мая 1996г. был утвержден Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на
стороне арендодателей. Однако указанные способы приобретения прав на землю не являются кардинальным решением
проблемы.
В то же время существуют сельскохозяйственные организации, в которых реорганизация не проводилась — совхозы,
государственные сельскохозяйственные предприятия, например, находящиеся в ведении Минобороны РФ, МВД РФ,
Минсельхоза России и других ведомств, научно-исследовательские учреждения, учебные заведения и учебно-опытные
хозяйства, которые используют землю на mumyле
права постоянного (бессрочного) пользования. Эти сельскохозяйственные
организации обладают соответствующими правами на землю и несут обязанности, предусмотренные ст. 52 и 53 ЗК.
Правовой режим земель сельскохозяйственных кооперативов. Вновь созданные
сельскохозяйственные коммерческие организации используют земли сельскохозяйственного
назначения на праве собственности и иных предусмотренных законодательством титулах. К их числу
относятся сельскохозяйственные кооперативы — организации, созданные сельскохозяйственными
товаропроизводителями на основе добровольного членства для совместной производственной или иной
хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях
удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный
кооператив может быть создан в форме производственного или потребительского кооператива. Порядок
создания и деятельности таких кооперативов регулируется Федеральным законом от 8 декабря 1995 г.
№ 193-83 «О сельскохозяйственной кооперации» (в ред. от 18 февраля 1999 г.)*.
* СЗ РФ. 1995. № 50. Ст. 4870; 1999. № 8. Ст. 973.
Указанный Закон (п. 3 ст. 19) предусматривает, что при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член
(участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого
взноса в паевой фонд кооператива (с условием или без условия их возврата в натуральной форме в случае выхода из
кооператива) либо передать участок, находящийся в его собственности, кооперативу в аренду на условиях, установленных
законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. В этом случае кооператив становится собственником
имущества, переданного ему в качестве паевых взносов его членами (п. 3 ст. 34 Закона) и соответственно собственниками
таких земельных участков. Согласно ст. 6 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» кооператив вправе
иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять иные вещные права
на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и
на условиях, установленных законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации.
136
Особенности правового режима земель сельскохозяйственного кооператива отражены в ст. 18 Закона. Так, выходящему
члену кооператива должна быть выплачена стоимость его паевого взноса или должно быть выдано имущество,
соответствующее его паевому взносу, а также произведены другие причитающиеся ему выплаты в размерах, в сроки и на
условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В
соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица,
выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде
земельного участка или другого имущества кооператива.
Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий
кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с
которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного
участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу выходящим из
кооператива членом при его вступлении в кооператив.
Если земельный участок или земельная доля были переданы кооперативу по договору в качестве паевого взноса с условием
возврата земельного участка при выходе из членов кооператива, земельный участок возвращается в порядке и на условиях,
которые определены указанным договором. Споры о возврате земельного участка в таком случае разрешаются судом.
Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в
соответствии с уставом кооператива или в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, устанавливается
решением правления кооператива.
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА:
1. Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения. М., 1998.
2. Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. М., 1996.
3. Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы. М., 1998.
4. Сторожев Н.В. Правовой режим мелиорированных земель. Минск, 1986.
Глава 12. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРАВО
§ 1. Понятие и состав земель населенных пунктов
Понятие земель населенных пунктов. Земли населенных пунктов играют важную роль в жизни общества, выполняя
функцию территориально-пространственного базиса. Занимая сравнительно небольшую площадь по отношению ко всей
территории, эти земли являются местом проживания большей части населения. Земли, занятые населенными пунктами,
предназначены для размещения городов, поселков, сельских населенных пунктов и объектов недвижимости, обеспечивающих
жизнедеятельность населения. Земельное законодательство выделяет эти земли в качестве отдельной категории земель.
Землями населенных пунктов являются все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных
пунтов (ст. 70 ЗК). Правовой режим этой категории земель определен в ЗК и Градостроительном кодексе РФ.
Все поселения* подразделяются на несколько типов. В основу их классификации положены следующие критерии:
численность населения, научно-производственная специализация поселений, значение поселений в системе расселения
населения и административно-территориальном устройстве страны.
* В законодательстве о градостроительстве используется термин «поселение» в отличие от термина
«населенный пункт», который употребляется в земельном законодательстве. Существуют и иные
различия терминологии.
Поселения делятся на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища,
заимки и иные).
В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:
сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн человек);
крупнейшие города (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);
крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);
большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);
средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);
малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. человек);
крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тыс. человек);
137
большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс. до 5 тыс. человек);
средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);
малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).
Черта населенного пункта. Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта являются внешней
границей земель города, поселка, сельского населенного пункта, которые отделяют их от других категорий земель.
Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса проекты черты городского и сельского поселений, черты другого
муниципального образования разрабатываются на основе генеральных планов городских и сельских поселений или
территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских
округов (волостей, сельсоветов). Проекты черты иных поселений могут разрабатываться в составе генеральных планов
указанных поселений. Такие проекты, за исключением проектов черты городов федерального значения, разрабатываются
органами местного самоуправления и утверждаются органами государственной власти субъектов РФ по согласованию с
органами местного самоуправления сопредельных территорий.
Проекты черты городов Москвы и Санкт-Петербурга разрабатываются органами государственной власти городов Москвы
и Санкт-Петербурга по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ сопредельных территорий и
утверждаются Правительством РФ.Утверждение проектов черты поселений не допускается без учета мнения населения,
интересы которого затрагиваются при изменении черты указанных поселений и муниципальных образований. Установление и
изменение городской черты, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов на местности осуществляются в порядке
проведения землеустройства (п. 7 ст. 113 ЗК).
Установление черты поселения влечет правовые последствия. Значение факта установления такой черты заключается в
том, что его результатом является определение сферы применения правового режима земель населенных пунктов на всю
территорию, которая находится внутри черты.
Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах
установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных
территорий (ст. 38 Градостроительного кодекса). Следует отметить, что включение земельных участков в черту поселения не
влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки. Однако в
данном случае изменяются ставки земельного налога.
Порядок установления черты населенных пунктов регулируется Временной инструкцией о составе, порядке разработки,
согласования и утверждения проектов городской, поселковой черты и черты сельского поселения Российской Федерации,
утвержденной постановлением Госстроя РФ от 21 мая 1993 г. № 18-14. Инструкция устанавливает основные требования,
предъявляемые к составу, порядку разработки, согласования и утверждения проектов черты поселений, а также их
установлению в натуре.
Виды земель населенных пунктов и общая характеристика их правового режима. Земли населенных пунктов по
целевому назначению не однородны.
В их составе выделяются:
земли городской, поселковой и сельской застройки;
земли общего пользования;
земли сельскохозяйственного использования и другие угодья;
земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
земли, занятые лесами, а в городах — городскими лесами;
земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения,
энергетики, обороны и иного назначения (ст. 71 ЗК).
Составные части земель населенных пунктов имеют различное целевое назначение. Однако правовой режим всех этих
видов земель в целом подчинен главной задаче — обслуживанию различного рода нужд населенного пункта. Их объединяет
общее основное целевое назначение всех составных частей данной категории земель. Определенное единство основного
целевого назначения видов земель населенных пунктов определяет необходимость сочетания и гармонизации регулирования
их использования для различных целей в интересах обеспечения общего для них целевого назначения.
В основе правового режима земель населенных пунктов лежит принцип комплексного регулирования использования этих
земель и объектов недвижимости, находящихся на них и прочно связанных с землей. Законодательство о землях населенных
пунктов определяет режим недвижимости как единого целого. Условия создания объектов недвижимости (зданий и
сооружений) на этих землях во многом зависят от естественных природных свойств земельных участков. Одновременно
назначение объектов недвижимости определяет характер правового режима земель, целевое назначение их использования. Это
обстоятельство — основная особенность правового режима земель населенных пунктов.
Земли городской, поселковой и сельской застройки — наиболее важная часть земель населенных пунктов. К ним относятся
земли, застроенные и подлежащие застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, деловыми,
производственными, складскими, религиозными и иными строениями и сооружениями. Эти земли предоставляются
138
предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, производственных, жилых,
культурно-бытовых, религиозных и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного
строительства (ст. 75 ЗК).
Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят из земель, используемых в качестве
путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых
потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения
неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и
других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского населенного пункта. На этих землях
осуществляется право общего землепользования и большая их часть не предоставляется конкретным организациям. В то же
время на землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым
назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.).
В составе земель населенных пунктов могут находиться земли сельскохозяйственного использования и другие угодья. К
землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках, сельских населенных пунктах относятся пашня, сады,
виноградники, огороды, сенокосы, пастбища. К другим угодьям относятся кустарники, торфяники, овраги, карьеры и др.
Указанные земли используются колхозами, совхозами, другими предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами
для ведения сельского хозяйства, а также для других нужд городского хозяйства.
Правовой режим земель сельскохозяйственного использования отличается от правового режима земель
сельскохозяйственного назначения, хотя фактически они имеют аналогичное целевое использование. В отличие от земель
сельскохозяйственного назначения земли сельскохозяйственного использования входят в состав земель населенных пунктов.
Они расположены в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов. Эти земли являются
резервными территориями для застройки населенных пунктов. В случае необходимости они могут изыматься у их
собственников, владельцев, пользователей и арендаторов и соответственно предоставляться для нужд строительства и
благоустройства населенного пункта. В отношении этих земель не действует принцип приоритета использования земель
сельскохозяйственного назначения.
В состав земель городов, поселков, сельских населенных пунктов входят земли природоохранного, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного назначения. Их правовой режим подчинен требованиям, установленным ст. 89—93
ЗК, применительно к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-
культурного назначения. Однако они отличаются от земель указанной категории, поскольку являются частью земель
населенного пункта и находятся в ведении городских, поселковых и сельских администраций. Любая деятельность на этих
землях, противоречащая их целевому назначению, запрещается, а всякое строительство разрешается только по решению
городской, поселковой, сельской администрации.
Земли, занятые лесами, в населенных пунктах служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира,
сохранения окружающей среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и
водной эрозии. Леса на землях населенных пунктов (поселений) не входят в состав лесного фонда (ст. 7 ЛК). Леса,
расположенные на землях городских поселений, предназначены для отдыха населения, проведения культурно-
оздоровительных и спортивных мероприятий, а также для сохранения благоприятной экологической обстановки.
Ведение лесного хозяйства, а также использование, охрана, защита и воспроизводство лесов, расположенных на землях
городских поселений, осуществляются в порядке, устанавливаемом органами государственной власти субъектов РФ в
соответствии с ЛК РФ. В этих лесах запрещается лесопользование, не совместимое с назначением этих лесов. Допускаются
рубки ухода, санитарные рубки, рубки реконструкции и обновления, прочие рубки (ст. 133 ЛК).
Согласно ст. 79 ЗК к землям промышленности, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики и
космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения в городах, поселках, сельских населенных пунктах
относятся земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них
задач. Размеры земельных участков, предоставляемых для указанных целей, определяются в соответствии с утвержденными в
установленном порядке нормами или проектно-технической документацией. Размещение на этих землях построек и
сооружений, а также проведение работ по благоустройству осуществляются по согласованию с городскими, поселковыми,
сельскими администрациями.
Режим таких земель в определенной степени сходен с режимом земель промышленности, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения, которые находятся вне
пределов городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов. Целевое использование всех этих земель
одинаково. Однако основное отличие правового режима данных земель, находящихся в границах населенных пунктов,
состоит в том, что порядок их использования подчинен общему правовому режиму земель населенных пунктов и эти земли
находятся в ведении местных администраций.
Характеризуя в целом правовой режим земель населенных пунктов, следует выделить следующие его отличительные
черты: планирование использования земель населенных пунктов, зонирование их территорий и регулирование застройки
139
земель населенных пунктов. Использование этих правовых инструментов позволяет обеспечить комплексное правовое
регулирование использования данных земель и объектов недвижимости, прочно связанных с землей.
Правовой режим земель населенных пунктов в составе закрытых административно-территориальных
образований. В соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. «О закрытом административно-территориальном образовании»
(в ред. от 31 декабря 1999 г.)* закрытым административно-территориальным образованием признается имеющее органы
местного самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по
разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других
материалов, военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны
государственной тайны, включающей специальные условия проживания граждан. Содержание правового режима этих земель
подчинено назначению указанных объектов.
* ВВС РФ. 1992. № 33. Ст. 1915; СЗ РФ. 2000. № 1. Ст. 10.
Закрытое административно-территориальное образование является административно-территориальной единицей.
Территория и границы закрытого административно-территориального образования определяются исходя из особого режима
безопасного функционирования предприятий и объектов, а также с учетом потребностей развития населенных пунктов.
Границы закрытого административно-территориального образования могут не совпадать с границами субъектов РФ и
районов, входящих в их состав. В ведение районов местного самоуправления закрытого административно-территориального
образования передаются другие населенные пункты, расположенные на его территории.
Населенные пункты, расположенные в закрытом административно-территориальном образовании, имеют официальные
географические названия и вносятся в соответствующие картографические и иные документы, за исключением случаев,
специально устанавливаемых Правительством РФ.
В случае установления вредного воздействия предприятий и объектов, расположенных в закрытых административно-
территориальных образованиях, на территории, прилегающие к границам закрытого административно-территориального
образования, этим территориям в соответствии с Положением, утверждаемым Правительством РФ, присваивается статус
зоны воздействия. Перечень зон воздействия, их границы, режим землепользования, экологические мероприятия, социальные
гарантии и компенсации гражданам, проживающим на этих территориях, определяются в соответствии с Положением,
утверждаемым Правительством РФ.
Закрытое административно-территориальное образование находится в ведении федеральных органов государственной
власти по вопросам:
установления административной подчиненности, границ указанного образования и земель, отводимых предприятиям и
(или) объектам;
определения полномочий органов государственной власти субъектов РФ в отношении указанного образования;
обеспечения особого режима безопасного функционирования предприятий и (или) объектов, включающего специальные
условия проживания граждан, охраны общественного порядка и обеспечения противопожарной безопасности.
Порядок установления и содержание особого режима на территориях, объявленных закрытыми административно-
территориальными образованиями, регулируются Положением об обеспечении особого режима в закрытом
административно-территориальном образовании на территории которого расположены объекты Министерства обороны
Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 июня 1998 г. № 655*, и Положением о
порядке обеспечения особого режима в закрытом административно-территориальном образовании, на территории которого
расположены объекты Министерства Российской Федерации по атомной энергии, утвержденным постановлением
Правительства РФ от 11 июня 1996 г. № 693 (в ред. от 3 апреля 1997 г.)**.
* СЗ РФ. 1998. № 27. Ст. 3180.
** СЗ РФ. 1996. № 40. Ст. 4645; 1997. № 14. Ст. 1637.
Решение о создании (упразднении) закрытого административно-территориального образования принимается Президентом
РФ. Предложение о создании (упразднении) закрытого административно-территориального образования вносится
Правительством РФ. Предложения об установлении административной подчиненности, об определении границ и об отводе
земель создаваемого (упраздняемого) закрытого административно-территориального образования вносятся Правительством
РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ, в ведении которых находятся соответствующие
территории.
Особый режим безопасного функционирования предприятий и объектов в закрытом административно-территориальном
образовании включает:
установление контролируемых и запретных зон по границе и в пределах указанного образования;
ограничения на въезд и постоянное проживание граждан на его территории;
140