Крассов О.И. Земельное право
Подождите немного. Документ загружается.
всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства в сельском хозяйстве**. После этого данный термин
использовался в юридической литературе с учетом именно такого его содержания.
* См.: Краснов Н.И. Теоретические основы правового режима земель специального назначения:
Автореф. дисс. ... д-ра юрид. наук. М., 1966. С. 8.
** См.: Общая теория советского земельного права. М., 1983. С. 346.
Кардинальное изменение характера правового регулирования земельных отношений в нашей стране не привело к
принципиальному изменению сути данного понятия. Основными элементами понятия «правовой режим» применительно к
земле, а также иным природным объектам являются: право собственности на землю, иные права на землю, управление
использованием и охраной земель, правовая охрана земель и меры ответственности за нарушение земельного
законодательства.
Практическое значение понятия «правовой режим» заключается в том, что его употребление дает возможность определить
порядок использования и охраны определенной категории земель, т.е. установить особенности содержания права
собственности в отношении той или иной категории земель, возможности использования соответствующих титулов прав на
землю, особенности управления использованием и охраной земель и т.д.
Использование этого понятия применительно к земельному участку означает определение содержания конкретных прав и
обязанностей лиц, которые используют участок на законных основаниях.
Правовыми средствами определения содержания элементов понятия «правовой режим» являются установление
основного целевого назначения земель путем их подразделения на соответствующие категории, зонирование и ограничения
прав лиц, использующих земельные участки.
Для организации рационального использования и охраны земель все земли в нашей стране подразделяются, как уже
говорилось выше, на различные категории. В основе разграничения земель на категории лежит основное целевое назначение
соответствующих земель. Определение основных целей, для которых могут использоваться земли, является той базой, на
которой устанавливаются главные положения правового режима соответствующей категории земель.
Средством уточнения и детализации правового режима конкретной категории земель служат территориальное
зонирование, предусмотренное градостроительным законодательством, функциональное зонирование на особо охраняемых
природных территориях и экологическое зонирование в районе озера Байкал.
Неотъемлемым элементом правового режима категории земель являются ограничения прав лиц, использующих земельные
участки, путем установления зон с особыми условиями использования земель, санитарных зон, охранных зон и т.п. Задача
установления таких зон — ограничить обычно в публичных интересах права лиц, использующих земельные участки.
Таким образом, правовой режим земель представляет собой определение в законодательстве содержания права
собственности, иных прав на земельные участки, управления использованием и охраной земель, мер по охране земель,
выражающееся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки, посредством установления основного
целевого назначения земель, зонирования и ограничения прав.
§ 3. Соотношение земельного права с иными отраслями российского права
Соотношение земельного права с конституционным и административным правом. Место земельного права в
системе российского права определяется ролью и значением правового регулирования земельных отношений, составляющих
предмет данной отрасли права, среди всех иных общественных отношений, регулируемых другими отраслями права.
Земельное право взаимодействует со всеми отраслями права, составляющими в целом систему российского права.
Прежде всего, следует отметить особую связь земельного права с конституционным правом, которому принадлежит
ведущая роль в системе нашего права. Принятие 12 декабря 1993 г. Конституции Российской Федерации явилось мощным
импульсом для развития и обновления земельного законодательства, науки земельного права.
Важнейшее значение для земельного права имеет ст. 9 Конституции РФ, закрепившая принцип приоритета публичных
интересов в сфере регулирования земельных отношений и отношений по поводу использования и охраны иных объектов
природы, а также формы собственности на эти объекты. Так, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной,
государственной, муниципальной и иных формах собственности. Велико значение ст. 35 Конституции РФ,
предусматривающей принцип охраны права частной собственности, и ст. 36, закрепившей право граждан и их объединений
иметь в частной собственности землю. Статья 72 (п. «к») Конституции РФ отнесла земельное законодательство к предмету
совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, что имеет важное значение для развития всей структуры
законодательства о земле.
Земельное право тесно связано с административным правом. Часто административно-правовые акты служат основанием
возникновения, изменения или прекращения земельных отношений. Например, административно-правовые акты, касающиеся
11
установления городской или поселковой черты, являются предпосылкой для отнесения соответствующих земель к категории
земель населенных пунктов и изменения в связи с этим их правового режима. Вынесение решения о предоставлении
земельного участка органом местной администрации — основание для приобретения права собственности на земельный
участок, возникновения права пожизненного наследуемого владения или пользования участком земли.
Связь земельного и административного права выражается в первую очередь в применении одинаковых методов
регулирования — императивных. Однако принципиальные различия между этими отраслями выражаются в предметах их
правового регулирования.
Предметом административного права является организация системы деятельности исполнительных органов
государственной власти, в том числе и в сфере рационального использования и охраны земель. Административное право
регулирует порядок деятельности этих органов, их компетенцию по осуществлению соответствующих функций управления.
Земельное право в отличие от административного закрепляет содержание деятельности исполнительных органов
государственной власти по рациональному использованию и охране земель, выполнению соответствующих управленческих
функций. Кроме того, специфика земельных отношений определяет осуществление специфических функций управления,
например, таких, как землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель и т.д.
Земельное право и гражданское право. Признание земли недвижимым имуществом и вовлечение ее в гражданский
оборот привело к необходимости разграничения сфер применения земельного права и гражданского права. Речь идет о
земельных отношениях, построенных на началах равенства, т.е., прежде всего, о вопросах регулирования права собственности
на землю.
Эта проблема решается с учетом специфики земельных отношений. Особенности земли как объекта правового
регулирования определяют содержание различий методов и принципов правового регулирования, применяемых в
гражданском и земельном праве.
Так, в гражданском праве доминирующее значение имеет свобода волеизъявления субъектов гражданских
правоотношений. Гражданское законодательство закрепляет принципы недопустимости вмешательства в частные дела,
неограниченности находящегося в собственности имущества, свободы распоряжения собственностью. Часть 1 ст. 1 ГК
предусматривает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им
отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо
в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления
нарушенных прав, их судебной защиты.
Иные принципы лежат в основе регулирования земельных отношений. Так, ст. 9 Конституции РФ закрепляет принцип
приоритета публичных интересов в сфере регулирования земельных отношений. Статья 36 Конституции, рассматриваемая в
контексте со ст. 9, предусматривает элементы публично-правового характера регулирования отношений по поводу земли,
устанавливая пределы осуществления права собственности на землю.
Земельное право исходит из наличия у субъекта права собственности на землю не только права, но и обязанности
использовать землю в соответствии с ее целевым назначением (ст. 53 ЗК). Ограниченность земли в пространстве предполагает
применение таких принципов, как нормирование площадей земельных участков, которые могут находиться в собственности, а
также в пользовании. Экологические и социальные интересы общества вызывают потребность в государственном контроле за
использованием и охраной земель, в сфере земельного рынка, за совершением сделок с землей.
Таким образом, в основе гражданского и земельного права лежат различные принципы. Гражданское право основано на
обеспечении свободы имущественных прав субъектов, а земельное право — на обеспечении рационального использования и
охраны земель как основы жизни и деятельности людей.
Включение части земельного права в состав гражданского права нередко аргументируется тем, что земля признана
недвижимым имуществом и вовлечена в гражданский оборот. Однако гражданское законодательство всегда регулировало
часть земельных отношений в той мере, в какой они не были урегулированы земельным законодательством. Земля была
объектом экономического оборота. Она была исключена из гражданского оборота, но ее экономический оборот
регулировался административно-правовыми актами государственных органов путем перевода земель из одной категории в
другую.
Что касается признания земли недвижимостью, то следует иметь в виду, что первичным и основным элементом
недвижимости является земля. Еще в римском праве недвижимыми считались те вещи, которые не допускают перемены
места без вреда для их субстанции. К ним относились земля (solum) и всякая ограниченная ее часть (fundus, praedium). Все
вещи, органически связанные с землей, а также здания, прочно (с фундаментом) построенные на земле, по римскому
воззрению не являлись самостоятельными вещами, но считались составными частями земли*.
* См.: Хвостов В.М. Система римского права. Общая часть. М., 1900. С. 143.
Аналогичные представления о недвижимости были в дореволюционном российском праве и существуют сейчас,
например в английском и американском праве. Все остальные виды имущества становятся недвижимостью только в силу
12
прочной связи с землей. Это обстоятельство определяет приоритетность регулирования земельных отношений нормами
земельного, а не гражданского права. Следует также отметить, что признание земли недвижимостью служит основой для
вывода о том, что отношения по поводу объектов, созданных человеком и неразрывно связанных с землей: зданий и
сооружений, отчасти регулируются земельным правом, поскольку основой всех имущественных отношений является земля.
Необходимо также заметить, что согласно ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются
на основе федерального закона. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство отнесено к предмету
совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. В то же время гражданское законодательство (п. «о» ст. 71
Конституции) — предмет исключительного ведения Российской Федерации.
Принимая во внимание то обстоятельство, что земельные отношения являются по характеру имущественными
отношениями, соотношение земельного и гражданского права в сфере регулирования права собственности и иных вещных
прав на землю заключается в следующем. Прерогатива гражданского права — регулирование принципиально общих
вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов,
обусловленная публичными, а не частными интересами.
Соотношение земельного права с экологическим правом и природоресурсовым правом. Земельное право теснейшим
образом связано с природоресурсовым правом и экологическим правом (правом окружающей среды). Эта взаимосвязь
определяется единством природы, ролью и значением земли как одного из важнейших компонентов окружающей среды.
Связь норм земельного права с нормами природоресурсового права, включающего в себя горное, водное, лесное,
фаунистическое право, заключается в том, что использование природных ресурсов невозможно без использования земли.
Земля — пространственный базис для эксплуатации всех природных ресурсов. Рациональное использование природных
ресурсов должно осуществляться с учетом их взаимосвязи, влияния друг на друга. Однако законодательство о природных
ресурсах развивается по пути дифференцированного правового регулирования использования и охраны различных ресурсов
природы. Поэтому земельное право регулирует земельные отношения, а иные отрасли соответственно: горные, водные, лесные
и другие отношения. Вместе с тем общие закономерности развития природной среды и взаимосвязь природных ресурсов ведет
к тому, что природоресурсовое право учитывает не только различия, но и теснейшую взаимосвязь всей окружающей среды.
Учет специфики правового регулирования использования и охраны отдельных природных ресурсов выражен в раздельной
кодификации земельного, горного, водного и лесного законодательства. Однако в законодательстве о природных ресурсах
предусматриваются специальные нормы, учитывающие взаимосвязь природных ресурсов, решаются вопросы
предотвращения неблагоприятных экологических последствий влияния использования одних природных ресурсов на другие.
Использование окружающей среды порождает проблемы, которые носят комплексный характер, затрагивают общие
взаимосвязи всех природных ресурсов. Такие проблемы нельзя решить в рамках только земельного или горного, лесного либо
водного права в силу специфики предметов их правового регулирования, ограниченных отдельными природными ресурсами.
К числу таких проблем относятся, прежде всего, проблема загрязнения окружающей среды, утилизации токсичных веществ,
создание особо охраняемых природных территорий и др. Регулирование этих и многих иных вопросов входит в предмет права
окружающей среды, которое неправильно называется в нашей стране экологическим правом*.
* См.: Бринчук М.М. Экологическое право. М., 1998. С. 93.
Взаимосвязь земельного права и экологического права (права окружающей среды) состоит в том, что в земельном праве
содержатся нормы, предусматривающие специальные требования, обеспечивающие сохранение окружающей среды. К таким
нормам относятся требования, предусматривающие ограничения изъятия сельскохозяйственных угодий, земель особо
охраняемых природных территорий, земель, занятых лесами первой группы; определяющие порядок выбора мест размещения
объектов и т.д. В свою очередь, законодательство об охране окружающей среды содержит многочисленные нормы как общего,
так и специального характера, реализация которых преследует цель обеспечения охраны земель от неблагоприятного
антропогенного воздействия.
Перспективы развития земельного права. Современное законодательство, определяющее правовой режим объектов,
признанных недвижимым имуществом: земли, недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, а
также объектов, созданных человеком: зданий и сооружений, развивается в направлении комплексного регулирования
общественных отношений, складывающихся по их поводу. Неразрывная взаимосвязь земли, иных природных и искусственно
созданных объектов весьма отчетливо проявляется в земельном законодательстве, законодательстве о природных ресурсах, о
градостроительстве и иных отраслях.
Тесная связь земельного, горного, водного и лесного законодательства всегда отмечалась в юридической науке. Эти отрасли
развиваются в определенном органическом единстве, обусловленном тем обстоятельством, что предметы их правового
регулирования касаются объектов, являющихся составными частями природной среды.
Восстановление в российском праве понятия «недвижимость» привело к тому, что за последние годы принят ряд
законодательных и нормативных правовых актов, в которых прослеживается последовательная тенденция регулирования
земельных отношений, природоресурсовых отношений и отношений по поводу возведения зданий и сооружений как единого
13
целого, как связанных между собой элементов недвижимости. Такой подход обозначился в законодательстве о приватизации
(принцип единовременной приватизации зданий, сооружений и земельного участка), в градостроительном законодательстве,
регулирующем в комплексе вопросы правового режима объектов недвижимости и земельных участков, на которых она
находится. Аналогичная тенденция просматривается и в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, о государственном земельном кадастре, в состав которого включаются также сведения о недвижимом имуществе
на земельном участке.
Правовой режим земельных участков определяет режим возведения зданий и сооружений на них и их эксплуатации. В
некоторых случаях проявляется обратная взаимосвязь. Режим использования объектов недвижимости, прочно связанных с
землей, в свою очередь, обусловливает правовой режим земельных участков, установление ограничений на их использование.
Таким образом, происходит законодательное обособление режима недвижимого имущества как единого целого.
Тенденции развития законодательства о недвижимости позволяют прийти к выводу о формировании общих подходов в
определении правового режима всех элементов понятия «недвижимость». Главную роль в этом процессе играет земля как
основа недвижимого имущества. Указанные обстоятельства являются объективной предпосылкой более точного определения
сферы действия земельного права, регулирующего вопросы, связанные не только с иными природными ресурсами, но и с
объектами, созданными человеком и неразрывно связанными с землей, — зданиями и сооружениями (в части определения
возможности и условий их создания).
В перспективе земельное право будет охватывать весь комплекс отношений по поводу недвижимости, постепенно
формируется право недвижимости как единая самостоятельная отрасль российского права. Возможно, сохранится его
нынешнее название «земельное право». Создание права недвижимости (земельного права) как отрасли права явится
завершением процесса развития земельного права в нашей стране в условиях рыночной экономики, что соответствует
тенденциям правового регулирования в этой области, в том числе и в зарубежных странах.
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА:
1. Голиченков А.К., Козырь О.М. Концепция Федерального закона о земле // Государство и право. 1994. № 7.
2. Голиченков А.К., Козырь О.М. Концепция развития земельного законодательства России / Вестник МГУ. Серия 11 «Право». 1995.
№5.
3. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского. законодательства при регулировании земельных
отношений // Государство и право. 1996. № 2.
4. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Теория и тенденции развития. М., 1999.
5. Краснов Н.И. Земельная реформа и земельное право в современной России // Государство и право. 1993. № 2.
6. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1995.
№ 11.
7. Общая теория советского земельного права. М., 1983.
Глава 2. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА В РОССИИ
§ 1. Феодальное поземельное право в период IX—XVIII вв.
Киевская Русь (IX— XII вв.). Бóльшую часть территории Восточной Европы в VI—VII вв. занимали славянские племена.
Восточные славяне жили родовыми общинами. Начиная с VI в. происходит процесс разложения первобытно-общинного
строя. Появляется частная собственность на орудия земледелия, предметы обихода, продукты труда и владение участком
пахотной земли, которое было связано с переделом земли в общине. Родовая община заменяется соседской общиной.
Идет процесс формирования господствующего класса, состоящего из родоплеменных вождей, военачальников и их
приближенных — дружинников, которые захватывали общинные земли, насильственно взимали с населения подати (дань),
обращали крестьян в рабство за долги.
Захват главного богатства — общинных земель и земель покоренных народов теснейшим образом был связан с
формированием феодальных отношений. Родоплеменная знать, захватывая земли, не сгоняла крестьян с земли, а заставляла их
платить подати («полюдье»), превращала их в зависимое население. Крестьяне-общинники должны были платить
собственнику земли оброк или барщину.
В IX в. на территории восточных славян образуется единое Древнерусское государство — Киевская Русь. Племенные
земли объединяются под властью киевских князей. К этому времени устанавливается феодальная собственность на землю и
формируется класс феодалов-землевладельцев и феодально-зависимых крестьян. В результате захвата большей части земель
князьями и боярами подавляющее число ранее свободных крестьян-общинников стала феодально-зависимым населением.
Формирование правящего класса происходило на основе отношений «сюзеренитета — вассалитета», т.е. феодальной
зависимости. Дружинники князя становятся землевладельцами, его вассалами, вотчинниками. В XI—XII вв. выделяется
14
боярство как особое сословие и оформляется его правовое положение. Формируется институт вассалитета, представлявший
собой особую систему отношений с князем-сюзереном, обусловленных землевладением, на основе договора о службе.
С ростом феодального землевладения усиливалась политическая власть феодалов. Они получали от своих сюзеренов-
князей иммунитеты, освобождались от платежа дани, получали право иметь свою дружину, судить зависимое от них
население, проживавшее на их землях. Крупная феодальная собственность становится неразрывно связанной с политической
властью, управлением государством. Государственного аппарата как такового в то время не было и управление государством
осуществлялось одновременно с управлением двором, хозяйством князя.
В это время возникают различные виды феодальной собственности на землю в зависимости от того, каким феодалам она
принадлежала, на какой ступени феодальной лестницы они находились. Самым крупным землевладельцем был князь,
который раздавал свои земли за службу боярам-вассалам. Они, в свою очередь, раздавали землю своим боярам. Владение
полученными в качестве вознаграждения за службу князю землями приобрело наследственный характер и называлось
вотчинным.
Земли, владение которыми носило условный характер, т.е. было обусловлено службой, стали называться поместьями.
После принятия в Х в. христианства как государственной религии значительная часть земель сосредоточилась в руках
церкви, монастырей, духовенства. На Руси складываются церковные организации и церковная юрисдикция. Церковь получила
право на приобретение земель, населенных деревень, осуществление суда. Над некоторыми группами населения церковный
суд устанавливался по определенным категориям дел, а суд над населением церковных земель — по всем делам.
Одновременно существовало общинное владение землей. Частной поземельной собственности в этот период не
существовало. Крестьяне-общинники сообща владели землей, принадлежащей общине. Все совершеннолетние мужчины,
входившие в состав общины, имели равное право на участок пахотной земли. Периодически происходил передел этой земли.
В общем пользовании находились сенокосы, выгоны и леса. Все вопросы о способах, сроках передела земли и пользовании
общинной землей решались общим собранием — миром.
Русская Правда — первый русский писаный памятник обычного права. В ней закреплялось «кулачное право», т.е. право
сильного, право господина. Это право было связанно с феодальной собственностью на землю, оно определяло политические
права феодала, его права в отношении феодально-зависимого населения. Специальных статей о праве собственности на землю
в Русской Правде не было. Однако охране права собственности уделялось много внимания. Так, за перепахивание межы
устанавливался очень крупный штраф — 12 гривен. Суровые наказания вводились за незаконное пользование чужим
имуществом, порчу межевых знаков. В Пространной редакции Русской Правды, связанной с именем Владимира Мономаха,
предусматривался особый порядок наследования недвижимости (земли). Такие привилегии имели лица, именовавшиеся в
Русской Правде как князья, бояре, князьи мужи, княжеские тиуны, огнищане.
Период феодальной раздробленности (XII—XIV вв.). В XII в. Древнерусское государство распалось на самостоятельные
княжества. Образовались три основных политических центра: Новгородско-Псковская, Владимирская и Галицко-Волынская
земли.
В Новгородской и Псковской феодальных аристократических республиках самыми крупными землевладельцами были
высшее духовенство, монастыри и церкви. Церкви и монастыри владели деревнями, пригородными землями, рыбными
угодьями. Монастыри владели землями на основании жалованных грамот, которые выдавались им Великим Новгородом. К
числу землевладельцев относились также средние феодалы, они назывались «житьи люди». Существовали и мелкие
землевладельцы — своеземцы, имевшие небольшие участки земли и обрабатывавшие их своим трудом.
Новгородское вече приглашало или избирало князей. Права князя определялись договором с городом. Князь не имел права
приобретать земли в Новгороде, не имел права отнимать по своему усмотрению земли у их владельцев и не мог раздавать
земли новгородских волостей. Для того чтобы содержать двор, князю выделялись земельные угодья обычно в Новом Торжке и
на Волоке.
Одним из источников права в этом регионе была Псковская судная грамота. В этом документе предусматривалось
подразделение имущества на недвижимое («отчину») и движимое («живот»). Право собственности на земли, лес, двор, рыбное
угодье отличалось от права собственности на движимое имущество. Различались два вида землевладения: наследственное —
«вотчина» и условное — «кормля».
Было разработано залоговое право. При залоге недвижимости имущество не переходило во владение залогодержателя,
собственник передавал ему только документы на это имущество. Требовалось письменное оформление купли-продажи
недвижимости. Если такая сделка была совершена лицом в пьяном виде, то она могла быть признана недействительной.
В Псковской судной грамоте есть статьи, которые определяли отношения между землевладельцами и феодально-
зависимыми людьми. Например, землевладелец давал изорнику* земельный участок, оказывал ему помощь («покруту»)
серебром или натурой. Взамен изорник отдавал половину урожая землевладельцу, т.е. работал «исполу». Регулировались
также отношения между огородниками и кочетниками (рыболовами).
* Слово «орать» означает пахать.
15
Русь и Золотая Орда (XIII—XV вв.). Общественно-политический строй Руси был изменен в результате монгольского
завоевания. Монгольское право признавало все завоеванные земли собственностью хана. Князья были обращены в
наместников хана и считались лишь владельцами земли. Русские князья получили ханские ярлыки на свои собственные
вотчины. Земли тех людей, которые были обязаны платить дань*, признавались собственностью хана, эти земли нельзя было
купить и продать, заложить, подарить и т.п.
* К категории этих людей относились: «черные люди», «гости», «суконники», «городские люди».
Общинное землевладение сохранилось. В общине существовала круговая порука по уплате податей и отбыванию
повинностей. Размер земельного участка крестьянина-общинника* определялся его имущественным состоянием. Владелец
участка имел право передать его по наследству, сдать внаем и продать с соблюдением условия, что тот, кто приобретал землю,
брал на себя и «тягло», лежавшее на этом участке земли.
* Такой земельный участок назывался «выть» или «жеребий».
Русское централизованное государство (начало XIV — первая половина XVI в.). После победы на Куликовом поле
Московское княжество стало центром объединения русских земель. В процессе присоединения к Московскому княжеству
удельных земель в царствование Ивана III изменялся их правовой статус. Удельные князья становились слугами и боярами
московского князя, а удельные земли приобретали статус вотчин; Князья оставались их собственниками, однако московский
великий князь считался «государем» этих земель.
В это время идет процесс развития поземельной собственности, захвата общинных земель феодалами. Московский
великий князь был самым крупным феодалом, обладавшим княжеским доменом. Он владел дворцовыми и черносошными
землями. Дворцовые земли принадлежали самому князю и его семье, из состава этих земель раздавались земли за службу.
Черносошные земли принадлежали князю как «государю», т.е. как главе государства. Московский князь раздавал дворянам в
«служилое» владение, т.е. на время службы или за службу земли — поместья. Владельцы поместных земель не имели права их
отчуждать и передавать по наследству.
Власть князя переходит по наследству, от отца к старшему сыну. Утверждается принцип первородства и единонаследия, в
результате чего земля не делилась на уделы между всеми сыновьями князя.
Бояре и «вольные слуги», получившие земли от великого князя, имели право их продажи, залога, дарения, мены. Однако
землевладельцы были обязаны нести военную службу. Такая форма феодального землевладения называлась «вотчина».
Сословно-представительная монархия (вторая половина XVI — XVII в.). К середине XVI в. Московское государство
стало одним из крупнейших в Европе. В этот период оформляется исключительное право феодалов на землю и феодально-
зависимых крестьян, проживавших на ней, имевшее ярко выраженный сословный характер. Судебник 1497 г. — первый
русский законодательный акт содержал ряд положений о защите границ феодальной земельной собственности и
предусматривал за это преступление наказания. В Судебнике 1550 г. эти наказания были усилены.
В 1565 г. Иван IV в целях подавления оппозиционного боярства разделил всю территорию государства на опричнину и
земщину. В состав опричных земель были включены княжеско-боярские земли. Конфискованные земли были розданы
служилым людям. В результате поместье стало основной формой феодального землевладения вместо боярской вотчины.
В Уложении о службе 1556 г. как для вотчинников, так и для помещиков были установлены равные обязанности
выставлять определенное число вооруженных людей. Земли были повсеместно описаны. В результате этих мер вотчинное
землевладение, как и поместное, стало носить условный характер. Были предприняты меры по ограничению церковного
землевладения, запрещена покупка вотчин монастырями и высшим духовенством без ведома царя. За нарушение
предусматривалась конфискация приобретенных земель. Иван Грозный конфисковал некоторые церковно-монастырские
земли. Позднее в Соборном Уложении 1649 г. патриарху, митрополиту и монастырям было запрещено покупать у служилых
людей вотчины, принимать их в заклад и на «помин» души.
Создается система приказов — органов центрального управления, которые были подчинены царю и Боярской думе.
Например, Поместный приказ наделял служилых людей поместьями, давал разрешения на все сделки с землей и
регистрировал их.
Феодальное поземельное право было одной из важнейших отраслей права. Феодальное право собственности на землю
имело сословный характер и закрепляло на нее монопольное право феодалов. Оно являлось основой всего феодального строя.
Именно на феодальном праве собственности на землю основывалось право феодала взимать поземельную ренту и налагать на
крестьян повинности. Право собственности на землю, на которой проживало феодально-зависимое население, давало
возможность феодалу выполнять свои обязанности по несению военной и государственной службы.
Главным источником права в тот период было Соборное Уложение 1649 г. Главы 16 и 17 Уложения были специально
посвящены поместному и вотчинному землевладению. Статья 1 гл. 16 Уложения предусматривала, что владельцами поместий
могли быть как бояре, так и дворяне, думные дьяки, стольники, стряпчие, стрельцы и др. Определялись площади поместий.
16
Довольно подробно был установлен порядок наследования поместий сыновьями. Некоторую часть земли после смерти
владельца могли получить при определенных условиях жена и дочери. Допускалась передача поместья в качестве приданого
дочери.
Помещики не могли свободно распоряжаться своей землей, продавать ее или закладывать. Продажа земли допускалась
только на основании царского указа. Однако Уложение предоставляло право обмена поместий, в том числе и на вотчины.
Допускался обмен разных по площади поместий (ст. 3), что давало возможность за счет разницы площадей совершать
фактически сделки купли-продажи поместий. Статья 14 Уложения не допускала передачу поместий иностранцам.
Правовой режим вотчин определялся в гл. 17 Уложения. Владелец вотчины имел значительно более широкие права по
распоряжению своими землями. Вотчина могла быть продана, заложена, передана по наследству. Сделка купли-продажи
вотчины должна была регистрироваться в Поместной палате. Право родового выкупа было одним из элементов режима
вотчинного землевладения. Оно заключалось в преимущественном праве наследников вотчинника выкупить ранее
отчужденные вотчинные земли. Право родового выкупа ограничивало право собственности покупателя, поскольку
наследники могли в течение 40 лет выкупить вотчину. Однако на неродовые вотчины право выкупа не распространялось.
Соборное Уложение регулировало вопросы залога земли, устанавливало нормы сервитутного права. Например,
допускалось право покоса, рыбной ловли, охоты на чужих землях, закреплялось право проезда и прогона скота (гл. 7). Владелец
мельницы мог залить нижележащий луг водой (гл. 10).
Феодальное поземельное право регулировало вопросы права собственности феодала на землю, являлось основой
отношений, построенных по принципу «сюзеренитет — вассалитет», и закрепляло право феодала на крестьян, живших на
его землях.
Абсолютная монархия (вторая половина XVII—XVIII в.). В этот период завершается длительный процесс установления
единого правового режима поместий и вотчин. Указ Петра I от 23 марта 1714 г. о единонаследии расширил права дворян на
земли, установил единый правовой режим вотчинного и поместного землевладения. Поместья и вотчины стали именоваться
недвижимостью. Были предусмотрены ограничения распоряжения недвижимым имуществом, его нельзя было закладывать, а
продать можно было только в виде исключения «по нужде» с уплатой высокой пошлины. Передать недвижимость по
наследству можно было только одному из сыновей, а в случае их отсутствия — одной из дочерей, чтобы избежать дробления
земельных владений.
Право собственности на землю продолжало оставаться одной из важнейших привилегий дворянства, однако оно было
связано с обязанностью несения службы. Вместе с тем право собственности на землю было ограничено. Указ от 10 декабря
1719г. разрешал дворянам, купцам и «всяких чинов» людям искать минералы на любой земле, в том числе и
частновладельческой и строить заводы и рудники по добыче и переработке полезных ископаемых. Собственник земель имел
преимущественное право на устройство заводов либо получал 1/32 часть прибыли от добычи полезных ископаемых на его
земле.
В 1731 г. в самом начале правления Анны Иоанновны дворяне добились отмены ограничений на продажу имений, их залог
и передачу по наследству. В 1782 г. Екатерина II издает указ о праве собственника земли не только на землю, но и на недра.
Указом 1762 г. о вольностях дворянских и Жалованной грамотой дворянству 1785г. были отменены обязательная служба
дворян и право государства отбирать землю в случае отказа от службы.
§ 2. Земельный строй Российской империи
Земельный строй в первой половине XIX в. В этот период завершается многолетний процесс кодификации
законодательства России, который осуществлялся под руководством М.М. Сперанского. В 1835 г. был опубликован и введен в
действие Свод законов Российской империи. Регулированию отношений собственности, в том числе на землю, в Своде
законов уделялось большое внимание. Имущество делилось на недвижимое и движимое. Недвижимое имущество делилось
на «благоприобретенное» и родовое. Было закреплено право собственности на землю как «право на все произведения на
поверхности ее, на все, что заключается в недрах ее, на воды, в пределах ее находящиеся, и, словом, на все ее принадлежности».
Существовали значительные ограничения права собственности на землю. Земельные наделы казенных и удельных
крестьян не могли отчуждаться. В отношении дворянских имений действовало правило о преимущественной покупке членом
данного рода. Дворянские имения могли переходить по наследству только старшему сыну, т.е. закреплялась система майората.
Крестьянам было запрещено выходить из общины и закреплять за собой в частную собственность земельный надел.
Сервитутом признавалось установленное законом в пользу всех без изъятия право проезда по дорогам, на речных судах.
Действовало право владельца земли и покосов, лежащих в верхнем течении реки, требовать, чтобы сосед не поднимал уровень
речной воды запрудами, не затапливал его пашен и лугов и т.д.
Земельный строй второй половины XIX в. — 1917 г. Самое значительное событие второй половины XIX в. —
крестьянская реформа 1861 г., осуществленная на основе ряда законодательных актов: Манифеста от 19 февраля 1861 г. об
освобождении крестьян от крепостной зависимости; Общего положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости;
17
Положения об устройстве дворовых людей; Положения о выкупе; Положения о губернских и уездных по крестьянским делам
учреждениях; четырех местных положений о поземельном устройстве крестьян в разных губерниях России; Правил о порядке
приведения в действие положений о крестьянах. Действовали также и другие акты.
Вопрос о предоставлении земли бывшим крепостным крестьянам был решен путем обязательного наделения крестьян
землей (усадебной и полевой) за выкуп. Крестьяне наделялись землей не в собственность, а в постоянное пользование, за что
были обязаны отбывать в пользу помещиков повинности работой или деньгами. Размер повинности соответствовал не
доходности земли, а величине оброка, существовавшего до отмены крепостного права. Надельные земли становились
собственностью крестьян только после выкупа их по установленной цене. Для выкупа полевой земли требовалось согласие
помещика. В течение 9 лет надельные земли не могли отчуждаться. По истечении этого срока, пока не была погашена
выкупная ссуда, для отчуждения надельных земель требовалось специальное разрешение губернского присутствия.
Запрещалось также закладывать надельные земли для получения ссуды.
Реформа 1861 г. сохранила две исторически сложившиеся основные формы землевладения: общинное землевладение,
существовавшее на большей части территории России, и подворное землевладение — главным образом на западе страны. При
обеих формах землевладения хозяйствующей единицей и субъектом права землевладения на отдельных «полосах» являлся
крестьянский двор. Крестьянский двор как институт не был затронут реформой 1861 г. Он представлял собой семейно-
трудовое объединение, которое возглавлялось домохозяином, представлявшим двор на сельском и волостном сходах.
Различия между указанными формами землевладения заключались в том, что при подворном землевладении расположение и
размеры «полос» отдельных дворов и полевых наделов оставались неизменными. Община была формой «поземельного
поравнения» таких полос путем периодических «общих переделов», а в периоды между ними — путем «частных переделов».
Поравнение производилось в зависимости от изменения семейного состава дворов.
Община имела особое правовое значение. Административное устройство в России было связано с общинной формой
владения землей. Общинное владение землей подразумевало предоставление каждому из своих членов равного участия в
мирских делах и использования земли. Крестьянин лишался права владения общинными землями и угодьями без какой-либо
компенсации в том случае, если переселялся в другое место жительства. Свой участок земли крестьянин в этом случае оставлял
безвозмездно общине. Правила общинного землевладения предусматривали, что крестьянин имел право пользования своей
частью земли, но был не вправе уступить ее, иначе говоря, продать другому лицу.
Радикальные изменения земельного строя России, прежде всего, в направлении разрушения общины, связывавшей
свободное развитие крестьянских хозяйств, были осуществлены после революции 1905 г. Столыпинская аграрная реформа
началась с Указа от 9 ноября 1906 г. «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося
крестьянского землевладения и землеустройства». Каждый домохозяин — член общины получал право требовать от общины
выделения ему единого земельного надела в собственность.
В последующем этот Указ был утвержден Государственной Думой в качестве Закона от 14 июня 1910г., который
дополнительно признал всех крестьян частными собственниками земли в тех общинах, где земельные переделы не
проводились в течение последних 24 лет. Принципиально важные моменты этих указа и закона состояли в следующем.
В обществах, в которых длительное время не проводилось общих переделов, общинный порядок землевладения считался
упраздненным. Общества признавались перешедшими к подворному порядку землевладения, а отдельные домохозяева —
частными собственниками находившихся в их владении земельных участков. Каждому домохозяину во всех обществах с
общинным порядком землевладения предоставлялось право во всякое время, а не только при общих переделах требовать
закрепления его участка надельной земли в частную собственность. Домохозяин получал также право требовать выделения из
общинных земель в частную собственность участок надельного землевладения, находящегося в пользовании двора, даже если
его размеры превышали норму, причитающуюся на долю двора в данном сельском обществе на момент выдела. Домохозяин
имел право вместо закрепленных за ним чересполосных участков требовать выделения ему «отруба» или «хутора», т.е.
объединения всех разрозненных участков в одном месте и перенесения туда усадьбы. Эта мера должна была содействовать
процессу создания крепких крестьянских хозяйств, независимых от общинных порядков.
Был ограничен принцип семейной собственности в крестьянском дворе. Предусматривалось, что собственником участка
земли, закрепленного за двором, равно как и имущества двора, признается не двор в целом, а единолично домохозяин, т.е. глава
семьи.
Основной целью регулирования отношений частной собственности на землю в первую очередь на селе являлось
стимулирование экономического развития сельского хозяйства в России.
§ 3. Земельное право после революции 1917 г.
Земельное право в период 1917—1930 гг. Земельный строй в нашей стране был радикально изменен после революции
1917 г. II Всероссийским съездом Советов 26 октября (8 ноября) 1917г. был принят Декрет «О земле»*, который явился
основой развития советского земельного законодательства. Декретом «О земле» помещичья собственность на землю
18
отменялась немедленно и без всякого выкупа. Помещичьи имения, равно как и все земли, удельные, монастырские, церковные
со всем живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями, переходили в распоряжение
волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов. Земли рядовых крестьян и казаков не подлежали
конфискации. Они оставались за ними в трудовом пользовании.
* СУ РСФСР. 1917. № 1. Ст. 3.
Развернутая формулировка отмены частной собственности на землю содержалась в ст. 1 Крестьянского наказа,
являвшегося составной частью Декрета «О земле»: «право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не
может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся
земля: государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая,
общественная и крестьянская и т.д., отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в
пользование всех трудящихся на ней...».
Декрет «О земле» стал юридическим основанием земельных преобразований в России, суть которых заключалась в том,
что был ликвидирован земельный строй, базировавшийся на частной собственности, и утверждался новый земельный
правопорядок, при котором земля объявлялась всенародным достоянием.
Положения Декрета «О земле» были развиты и конкретизированы в Декрете ВЦИК от 19 (6) февраля 1918 г. «О
социализации земли»*, в котором предусматривалась необходимость перехода к коллективным формам хозяйствования в
земледелии и создания для них преимуществ по сравнению с единоличными хозяйствами.
* СУ РСФСР. 1918. № 25. Ст. 346.
Правовой режим некоторых земель определялся лишь в общих чертах. Декрет от 20 августа 1918 г. «Об отмене права
частной собственности на недвижимости в городах»* установил, что земли в пределах городской черты находились в
управлении местных органов власти., Эти органы имели право устанавливать нормы предоставления земельных участков для
индивидуального и общественного пользования, устанавливать размер арендной платы за их использование, изымать участки,
превышающие такие нормы.
* СУ РСФСР. 1918. № 62. Ст. 674.
Высшее законодательное закрепление национализация земли, ее недр, вод и лесов получила в Конституции РСФСР 1918
г.*: «частная собственность на землю отменяется и весь земельный фонд объявляется общенародным достоянием и передается
трудящимся без всякого выкупа, на началах уравнительного землепользования» (ст. 3).
* СУ РСФСР. 1918. № 51. Ст. 582.
Право государственной собственности на землю стало краеугольным камнем советского земельного законодательства.
Поэтому в последующие годы законодательство развивалось на основе последовательной реализации принципа права
государственной собственности на землю и иные природные ресурсы и производного от этого права — права
землепользования и права природопользования. Использование земли допускалось, как правило, только на титуле права
пользования землей.
В принятом ВЦИК 14 февраля 1919 г. Положении «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к
социалистическому земледелию»* вся земля в пределах РСФСР, в чьем бы пользовании она ни находилась, была
провозглашена единым государственным земельным фондом. Начинает закрепляться классификация земель. Выделяются
земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в трудовом пользовании (единоличном или коллективном) или в
пользовании государственных предприятий (совхозов) и учреждений (сельскохозяйственные школы и др.). Основные черты
правового режима этих земель в то время выражались в обеспечении права крестьян на землю, всемерного поощрения
создания социалистических форм сельскохозяйственного землепользования (совхозов и иных форм коллективных хозяйств) и
на этой основе увеличения объема производства сельскохозяйственной продукции. Выделялись также земли
несельскохозяйственного или специального назначения (городские, курортные, занятые промышленными предприятиями,
путями сообщения и др.).
* СУ РСФСР. 1919. № 4. Ст. 43.
Декрет СНК РСФСР от 30 апреля 1920 г. «О недрах земли»* заложил основы правового режима использования земель для
горного дела. Участки земли, содержавшие заслуживающие разработки полезные ископаемые, передавались Горному Совету
ВСНХ.
* СУ РСФСР. 1920. № 36. Ст. 171.
19
В период нэпа 22 мая 1922 г. ВЦИК принял Закон о трудовом землепользовании,* а 30 октября 1922 г. — Земельный
кодекс РСФСР**. Кодекс закрепил право всех граждан РСФСР обрабатывать землю своим трудом. В нем регулировались
трудовое землепользование, которое имело бессрочный характер, трудовая аренда земли и правовое положение обществ
крестьян-землепользователей. Кодекс регулировал также правовой режим городских земель и «государственных земельных
имуществ», т.е. земель совхозов и государственного запаса. Определялся порядок землеустройства, государственной
регистрации землепользований, рассмотрения земельных споров и сельскохозяйственного переселения.
* СУ РСФСР. 1922. № 36. Ст. 426.
** СУ РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.
Продолжается процесс более четкого определения правового режима земель городов. 13 апреля 1925 г. ВЦИК и СНК
РСФСР было утверждено Положение о земельных распорядках в городах*. Городские земли делились на три вида:
селитебные (занятые постройками, обслуживающие их или предназначенные под застройку); общего пользования (улицы,
дороги, площади, набережные и т.д.); городские угодья (леса, торфяники, каменоломни, сельскохозяйственные земли в
городах). 28 августа 1925 г. Президиум ЦИК и СНК СССР утверждают Положение о землях, предоставленных транспорту**,
а 9 ноября 1927 г. — Горное положение СССР***.
* СУ РСФСР. 1925. № 27. Ст. 188.
** СЗ СССР. 1925. № 65. Ст. 478.
*** СЗ СССР. 1927. № 68. Ст. 687, 688.
Конституцией СССР 1924 г. установление общих начал землеустройства и землепользования было отнесено, к ведению
Союза. 15 декабря 1928 г. ВЦИК СССР принял Общие начала землепользования и землеустройства*, в которых было
закреплено понятие единого государственного земельного фонда и были определены правовой режим его отдельных
категорий, компетенция государственных органов по управлению им. Земли подразделялись на земли сельскохозяйственного
назначения, лесного фонда, земли городские и иного несельскохозяйственного (специального) назначения и земли
государственного запаса. В Общих началах были закреплены также: право трудящихся на землю, меры поощрения
коллективных форм землепользования, нормы по аренде земли трудового пользования и найму труда в сельском хозяйстве.
* СЗ СССР. 1928. № 69. Ст. 642.
Земельное право в период 1930—1941 гг. В период сплошной коллективизации и осуществления линии партии на
ликвидацию кулачества как класса положения, касающиеся аренды земли и найма труда, были отменены постановлением
ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 г. «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского
хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством»*. В это время землепользование колхозов
регулировалось Примерным уставом сельскохозяйственной артели, утвержденным СНК СССР и Президиумом ЦИК СССР 1
марта 1930 г.**, который предусматривал, что земли, закрепленные за колхозом, составляют единый земельный массив,
который не должен уменьшаться.
* СЗ СССР. 1930. № 9. Ст. 105.
** СЗ СССР. 1930. № 24. Ст. 255.
Развитие транспорта в стране потребовало принятия специальных нормативных актов. Устав внутреннего водного
транспорта (1930)* урегулировал порядок выделения и использования для судоходства и сплава «бечевника» — полосы земли
шириной до 20 м вдоль водных объектов. 3 января 1930 г. СНК РСФСР утверждает Положение о курортных трестах местного
значения**, в котором получает развитие регулирование использования земель курортов.
* СЗ СССР. 1930. № 55. Ст. 582.
** СУ РСФСР. 1930. № 1. Ст. 8.
Главное внимание уделялось регулированию использования сельскохозяйственных земель. 3 сентября 1932 г. было
принято постановление ЦИК и СНК СССР «О создании устойчивого землепользования колхозов»*, в соответствии с которым
при сохранении незыблемости государственной собственности на землю за каждым колхозом закреплялась земля,
находящаяся в его трудовом пользовании, и запрещались всякие переделы.
* СЗ СССР. 1932. № 66. Ст. 388; 1934. № 29. Ст. 224.
20