Крассов О.И. Земельное право
Подождите немного. Документ загружается.
представители собственников земли, землевладельцев или землепользователей, за которыми закрепляются земельные участки,
и смежные землепользователи.
Заинтересованные собственники земли, землевладельцы и землепользователи извещаются о предстоящих
землеустроительных действиях по установлению границ в натуре повестками, которые должны быть вручены им не позднее,
чем за два дня до проведения работ. В случае неявки (при своевременном вручении повестки) представителей смежных
землепользователей об этом составляется протокол и землеустроительные действия не прекращаются.
При определении границ на местности составляется акт их установления (восстановления), в котором дается описание
положения границ на местности и делается запись о передаче собственникам земли, землевладельцам и землепользователям
межевых знаков для наблюдения за их сохранностью и об их ответственности за уничтожение знаков. После установления и
закрепления границ земельного участка на местности или когда границы и размеры землевладения (землепользования)
установлены ранее и не являются спорными, комитет по земельным ресурсам и землеустройству вносит в местную
администрацию предложения для принятия решения о перерегистрации прав на эти участки, т.е. приватизации земель.
Приобретение земельных участков на торгах для индивидуального жилищного строительства. Право частной
собственности или аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства граждане и юридические
лица могут приобрести в результате участия в торгах, проводимых в формах аукционов или конкурсов, по продаже земельных
участков. Обычно торги проводятся по продаже земельных участков, предназначенных для застройки. В этих случаях
основанием приобретения права собственности на землю или аренды являются два взаимосвязанных между собой
юридических факта: участие лица в тopгax и признание его победителем и заключение договора купли-продажи земельного
участка либо его аренды.
Возможность приобретения права частной собственности на землю на торгах предусмотрена в п. 8 Указа Президента РФ от
27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: «продажа
земель может производиться на конкурсах или аукционах». Эта норма, имеющая общий характер, получила развитие в
Градостроительном кодексе РФ (ст. 56), которая устанавливает, что земельные участки в городских и сельских поселениях
предоставляются в соответствии с земельным законодательством РФ. В случае предоставления земельных участков на праве
собственности или праве долгосрочной аренды органы местного самоуправления вправе объявлять конкурсы или аукционы,
за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.
Органы местного самоуправления при проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных
участков для застройки могут устанавливать к их участникам ряд особых требований.
К ним относятся:
возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и
коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;
строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
соблюдение сроков строительства объектов недвижимости;
благоустройство территорий общего пользования.
Застройщик, получивший земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеет право
разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного участка с последующей передачей
подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам. В случае перехода прав на земельный
участок к другому лицу указанные выше требования сохраняются.
Особенностью оформления прав на земельный участок в этих случаях является то, что обязательному включению в
документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежат следующие сведения:
код территориальной зоны, установленный правилами застройки; функциональное назначение территориальной зоны, в
пределах которой находится участок; местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников
истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий,
подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий, ограничения
на использование которых устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.
Кроме того, в этих документах должно быть отражено: наличие в границах земельного участка объектов инженерной,
транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием
их параметров и ограничений на использование указанных объектов; наличие в границах земельного участка зданий, строений
и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с
указанием ограничений на использование этого участка в связи с расположением на нем указанных объектов.
Процедура проведения торгов урегулирована Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и
юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и
сельских поселений, или права их аренды»*, а также постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 «Об
утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам
151
земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (в ред. от 13
августа 1998 г.)**.
* СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.
** СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263; № 33. Ст. 4041
Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) предусматривает, что на торги выставляются земельные
участки, которые имеют установленные границы и соответствующий правовой режим. Конкретные земельные участки,
выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или иного
поселения, другой градостроительной и землеустроительной документацией.
Решение о продаже на торгах соответствующих земельных участков или права аренды принимает их собственник. Так,
земельные участки, которые находятся в федеральной собственности, могут быть проданы или сданы в аренду по решению
Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти. Продажа земельных
участков или права аренды земельных участков — собственности субъектов РФ осуществляется по решению органа
государственной власти субъекта РФ. На основании решения органа местного самоуправления может производиться продажа
земельных участков или права аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Указанные органы
являются продавцами земельных участков. Продавец может либо сам организовать торги, либо заключить договор со
специализированной организацией, которая будет организовывать торги. Существенное условие такого договора —
включение в него положения, касающегося возмещения расходов специализированной организации по проведению торгов,
включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т.д.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. Аукцион может быть
закрытым по форме подачи предложения по цене. Если проводятся закрытый по форме подачи предложения по цене аукцион
или конкурс, то продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Основные задачи комиссии: оценка
предложений участников конкурса; определение победителя торгов; оформление протокола о результатах конкурса; принятие
решения о признании торгов несостоявшимися на основании условий, предусмотренных законодательством.
В состав комиссии могут входить представители соответствующих органов государственной власти, органов местного
самоуправления, общественных организаций (объединений). Заседание комиссии считается правомочным, если на нем
присутствуют не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.
Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену земельных участков, сумму задатка, график платежей. В
торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с требуемыми и надлежаще оформленными документами не позднее
даты, указанной в извещении, и своевременно перечислившее задаток на объявленные в извещении расчетные счета. Одно
лицо может подать только одну заявку на участие в торгах. Для участия в торгах юридические и физические лица
представляют организатору заявку по установленному им образцу.
После завершения аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка, называет его продажную цену и номер
билета победителя аукциона. Цена, предложенная победителем аукциона, фиксируется в протоколе о результатах аукциона.
Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за земельный участок.
При проведении аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, победителем признается лицо,
предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. Победителем конкурса признается лицо, которое по заключению
конкурсной комиссии предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-
планировочные решения и др.). При равенстве предложений победителем признается тот участник, чья заявка была подана
раньше.
Торги могут быть признаны несостоявшимися по следующим основаниям: в торгах участвовало менее двух участников по
каждому выставленному на торги земельному участку; ни один из участников аукциона после троекратного объявления
начальной цены не поднял билет; ни один из участников конкурса, не внес предложений, соответствующих условиям
конкурса, или по решению комиссии не признан победителем; победитель торгов уклонился от подписания протокола о
результатах торгов, договора купли-продажи или договора о залоге земельного участка. По согласованию с продавцом
организатор в случае признания торгов несостоявшимися имеет право объявить повторное проведение торгов, изменив их
условия.
Победитель торгов в соответствии с установленными сроками и условиями оплаты вносит платежи единовременно или в
рассрочку в соответствии с графиком платежей. Сумма внесенного задатка засчитывается в счет платежей за приобретаемый
земельный участок. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается между продавцом и победителем
торгов в срок не позднее 20 дней с момента оформления протокола о результатах торгов. Если по итогам торгов оплата
производится единовременно, то государственный переход права собственности на земельный участок регистрируется после
полного внесения платежа. Задатки, внесенные участниками торгов, не признанных победителями, подлежат немедленному
возврату после утверждения протокола о результатах торгов.
152
Заинтересованные лица могут оспорить результаты торгов в судебном порядке. Торги, проведенные с нарушением правил,
могут быть признаны судом недействительными. Признание торгов недействительными влечет соответственно признание
недействительности договора купли-продажи земельного участка.
Земельные участки для дачного строительства. Земельные участки, предоставленные для дачного строительства,
используются для возведения жилого дома, хозяйственных построек и организации отдыха, а также выращивания овощей,
ягод, фруктов, цветов (ст. 81 ЗК). Правовой режим этих участков практически полностью аналогичен правовому режиму
земель, используемых для ведения садоводства и огородничества, закрепленному в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. №
66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (см. § 5 гл. 11).
Земельные участки для гаражного строительства. Земельные участки, предоставленные для гаражного строительства,
используются для возведения построек, необходимых для хранения и обслуживания автомобилей, других средств транспорта.
Земли для кооперативного гаражного строительства состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании
гаражно-строительных кооперативов, и из земель, находящихся в пожизненном наследуемом владении членов этих
кооперативов (ст. 80 ЗК).
К землям общего пользования относятся земли, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями
и объектами общего пользования. На земли общего пользования местными администрациями кооперативам выдается
документ, удостоверяющий право на землю. На участки, предоставленные членам указанных кооперативов в пожизненное
наследуемое владение, органами местной администрации по представлению соответствующих кооперативов выдается
документ, удостоверяющий их право на землю. При строительстве гаражно-строительными кооперативами многоярусных
гаражей земельные участки предоставляются в бессрочное (постоянное) пользование или аренду кооперативам.
В связи с тем что Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства
Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»* титул «пожизненное наследуемое владение»
был исключен из содержания ЗК, в настоящее время четко не урегулирован вопрос о том, на каком титуле члены гаражно-
строительных кооперативов используют землю. Если это право было оформлено до принятия Указа Президента, то таким
титулом продолжает быть право пожизненного наследуемого владения.
* САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
Земельные участки для предпринимательской деятельности. Земельные участки, предоставленные для ведения
предпринимательской деятельности, предназначаются для возведения построек, необходимых для выполнения данного вида
деятельности. Порядок приватизации таких земельных участков регулируется указами Президента РФ.
Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при
приватизации государственных и муниципальных предприятий»* (п. 2) установлено, что земельные участки, предоставленные
гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.
* ВВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761.
Затем Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при
приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих
предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»* было
предусмотрено, что граждане и их объединения приобретают земельные участки, предоставленные им на законных
основаниях для предпринимательской деятельности до введения в действие Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631, в
собственность или берут в аренду с правом приобретения в собственность.
* ВВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427.
Заявки на приобретение в собственность земельного участка, предоставленного гражданам и их объединениям,
принимаются и регистрируются в день подачи только от указанных лиц соответствующим органом, уполномоченным
выступать продавцом. Отказ в регистрации заявки не допускается. Однако не могут быть проданы земли, которые не
подлежат приватизации.
Продавец обязан в месячный срок со дня регистрации заявки на приобретение земельного участка продать его и заключить
договор купли-продажи земельного участка.
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА:
1. Балезин В. П. Правовой режим земель сельских населенных пунктов. М 1972.
2. Балезин В.П. Правовой режим земель городской застройки. М., 1973.
3. Балезин В.П. Правовой режим земель населенных пунктов. М., 1980.
4. Ерофеев Б.В. Правовой режим земель городов. М., 1976.
153
Глава 13. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ТРАНСПОРТА,
СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ И КОСМИЧЕСКОГО
ОБЕСПЕЧЕНИЯ, ОБОРОНЫ И ИНОГО НАЗНАЧЕНИЯ. ГОРНОЕ ПРАВО
§ 1. Понятие и общая характеристика правового режима земель промышленности, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного
назначения
Понятие и виды земель рассматриваемой категории. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики и космического обеспечения и иного назначения составляют самостоятельную категорию.
Основным критерием отнесения земельных участков к этой категории является общая цель, для которой используются эти
земли — создание различного рода объектов недвижимости и их эксплуатация. Объединение указанных земель в рамках
рассматриваемой категории обусловлено тем, что они используются для специальных несельскохозяйственных нужд. Это —
земли несельскохозяйственного назначения.
Статья 83 ЗК РСФСР признает землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики
и космического обеспечения и иного назначения земли, предоставленные соответствующими местными администрациями
предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач. Кроме того,
выделяются еще земли для нужд обороны (ст. 88 ЗК).
В зависимости от конкретных целей, для которых предоставляются эти земли, различаются следующие основные их виды:
земли промышленности, включая земельные участки для разработки полезных ископаемых;
земли транспорта;
земли связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения;
земли обороны;
земли иного назначения.
Правовой режим этой категории земель имеет следующие отличительные черты. Основная функция, которою выполняют
данные земли, выражается в их использовании как пространственного операционного базиса, как места размещения объектов
недвижимости: промышленности, транспорта, связи, энергетики и т.п.
Для этих специальных задач должны предоставляться в первую очередь земли несельскохозяйственного назначения или не
пригодные для сельского хозяйства либо при отсутствии таковых земель — сельскохозяйственные угодья худшего качества
(ст. 24 и 27 ЗК). В земельном законодательстве установлены ограничения на изъятие земель, используемых как средство
производства в сельском и лесном хозяйстве, для перевода их в состав земель промышленности, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны и иного назначения.
Общая характеристика правового режима. Особенностью правового режима данной категории земель является
установление различных видов зон с особыми условиями использования земель*. Такие зоны устанавливаются в целях
обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и
иных объектов. Установление зон с особыми условиями использования земель дает возможность не изымать эти земли и
предоставлять земельные участки для несельскохозяйственных специальных целей, имеющие минимальные размеры.
* Установление таких зон не является зонированием.
Земельные участки, на которых устанавливаются указанные зоны, у собственников земли, землевладельцев,
землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их пределах вводится особый режим использования земель,
ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон. Предприятия,
учреждения и организации, в интересах которых устанавливаются зоны с особыми условиями использования земель, обязаны
обозначить границы зон специальными информационными знаками (ст. 83 ЗК). Зоны устанавливаются на основании
соответствующих нормативных правовых актов решениями органов местного самоуправления при предоставлении земель.
Основная отличительная черта правового регулирования использования данной категории земель заключается в том, что их
правовой режим, а также смежных земельных участков подчинен режиму эксплуатации объектов недвижимости, прочно
связанных с землей. Это обстоятельство обусловливает установление зон с особыми условиями использования земель.
Другой особенностью правового режима земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, космического обеспечения, обороны и иного назначения является строгое нормирование размеров земельных
участков, предоставляемых для использования их в несельскохозяйственных целях. Согласно ст. 36 ЗК размеры земельных
участков для несельскохозяйственных целей устанавливаются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода
земель для этих видов деятельности либо в соответствии с проектно-технической документацией.
154
Для большого числа промышленных, транспортных объектов, объектов связи и других действуют нормы
предоставляемых земельных участков. Например, нормы отвода земель для магистральных трубопроводов № СН 452-73 были
утверждены Госстроем СССР 30 марта 1973 г. Эти нормы устанавливают ширину полос земель для магистральных
подземных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов) и размеры земельных участков для
размещения запорной арматуры указанных трубопроводов. Ширина полос земель для магистральных надземных и наземных
трубопроводов определяется проектом, утвержденным в установленном порядке. Применяются также иные строительные
нормы отвода земель.
В случае если таких норм не установлено, площадь земельного участка, необходимого для обслуживания объекта,
определяется в проекте его строительства.
К числу особенностей правового режима земель этой категории относится также право несельскохозяйственных
предприятий, учреждений и организаций предоставлять не используемые ими земли во временное пользование гражданам,
колхозам, другим предприятиям, учреждениям, организациям для сельскохозяйственных целей (ст. 84 ЗК).
Служебные земельные наделы. Специфической чертой правового режима земель данной категории является
предоставление отдельным категориям работников служебных земельных наделов.
Служебные земельные наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным категориям
работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного хозяйства, легкой промышленности, водного,
рыбного, охотничьего хозяйства.
Наделы выделяются в двухнедельный срок из земель, находящихся в пользовании или долгосрочной аренде предприятий,
учреждений и .организаций соответствующих министерств, государственных комитетов и ведомств, по решению
администрации этих предприятий, учреждений и организаций. При недостатке таких земель предприятия, учреждения,
организации ходатайствуют перед местными администрациями о дополнительном предоставлении земельных участков для
этих целей. Гражданам, являющимся собственниками земли, землевладельцами или арендующим у местной администрации
земли сельскохозяйственного назначения, служебные земельные наделы не предоставляются.
Служебные земельные наделы предоставляются на время работы, в связи с которой они выделены. В случае когда на
служебном наделе посеяны сельскохозяйственные культуры, право пользования уволенного работника служебным наделом
прекращается после снятия урожая. Право на служебный земельный надел сохраняется за работниками, прекратившими
трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семьи работников,
призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил или поступивших на учебу, — на весь
срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов семьи работников, погибших в
связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей — пожизненно, а для
детей — до совершеннолетия.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 «О служебных земельных наделах работников
лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников, заказников и охотничьих хозяйств, линейных работников
железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов» (в ред. от 26
февраля 1992 г.)* установлены размеры служебных земельных наделов.
* СП РСФСР. 1965. № 5. Ст. 24.
Регулирование приватизации земель. Процедура приватизации земельных участков при приватизации государственных
и муниципальных предприятий урегулирована в специальных нормативных актах, поскольку согласно ст. 3 Федерального
закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации» (в ред. от 23 июня 1999 г.)* на приватизацию земли его действие не
распространяется.
* СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595; 1999. № 26. Ст. 3173.
Основаниями приобретения права частной собственности на землю при приватизации государственных и муниципальных
предприятий являются следующие юридические факты-: приватизация предприятия и заключение договора купли-продажи
земельного участка.
Право граждан и юридических лиц приобретать земельные участки в собственность при приватизации государственных и
муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий было
предусмотрено Указом Президента РФ от 5 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим
лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий». Земельные участки должны продаваться в
собственность органами, уполномоченными местными администрациями, по цене земли не ниже нормативной. Указ
Президента РФ закрепил принцип: собственник недвижимости вправе приобрести в собственность земельный участок, на
котором находится это недвижимое имущество.
155
Данный принцип позднее был детализирован в Указах Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении
Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и
дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для
предпринимательской деятельности» (в части регулирования продажи земельных участков приватизированным
предприятиям при расширении и дополнительном строительстве); от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 8) и в разд. 4 Основных положений государственной программы
приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года,
утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535*. Этот принцип является отражением в законодательстве
неразрывной связи земли и расположенных на ней зданий и сооружений как элементов единого понятия «недвижимость».
* СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
Законодательством допускается возможность приватизации земельных участков, на которых расположены
приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических
лиц, а также объекты недвижимости, сданные в аренду. В то же время установлен ряд ограничений (см. § 3 гл. 5).
Закреплено общее правило единовременной приватизации земельного участка при приватизации находящихся на нем
объектов. Отказ в продаже находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка допускается
исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законом (п. 4.2 Основных положений государственной программы
приватизации).
Этот принцип подтвержден и конкретизирован в п. 2 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях
собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»*: право
приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения,
сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица
— собственники этих объектов недвижимости.
* СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.
Законодательство закрепляет также право физических и юридических лиц (российских, иностранных, а также лиц без
гражданства) на приватизацию земельного участка, на котором (или под которым) расположено приватизированное ими
предприятие.
Продавцом земельного участка, занятого приватизируемым государственным (муниципальным) предприятием, является
фонд имущества, продавший указанное предприятие либо акции акционерного общества, созданного при его приватизации.
Продажа иных объектов недвижимости, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, осуществляется
фондами имущества субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которого относится продаваемый объект
недвижимости.
Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в
соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации». Однако п. 1 ст. 9 указанного Федерального закона предусматривает
следующее ограничение: государственные и муниципальные унитарные учреждения, а также иные юридические лица, в
уставном капитале которых доля РФ, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25%, не имеют права быть
покупателями такого имущества.
Право приобрести в собственность земельные участки под приватизированными предприятиями, находящиеся в аренде
или фактическом владении, пользовании этих предприятий, предоставляется следующим категориям физических и
юридических лиц: собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий или имущества,
ранее сданного в аренду, в результате его выкупа; открытым акционерным обществам, созданным путем преобразования
государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном
законодательством о приватизации, не менее 75% их акций; гражданам и их объединениям, осуществляющим
предпринимательскую деятельность, а также организациям, не более 25% уставного капитала которых находится в
государственной или муниципальной собственности, в случае, если договор был заключен ими на основании конкурса или
аукциона объектов нежилого фонда.
В случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к
нескольким собственникам право собственности на земельный участок переходит к этим лицам в размере, пропорциональном
долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между
сособственниками указанного объекта не допускается. Сособственники получают безусловное право на приобретение по
нормативной цене соответствующей доли земельного участка. Отношения между ними регулируются правилами,
установленными законодательством РФ, в том числе правилами о кондоминиуме.
156
Предусмотрены следующие условия продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных
предприятий.
Приобретение земельного участка собственником приватизированного предприятия — обязательное условие
коммерческого, инвестиционного конкурсов, аукциона по продаже приватизируемого предприятия и заключения договора
купли-продажи этого предприятия. При приватизации предприятия составляется план его приватизации. В него включаются:
ситуационный план расположения предприятия, данные о границах, размерах, местоположении земельного участка
предприятия, экологических и инженерно-геологических условиях, об уровне инженерного благоустройства территории и о
состоянии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, объектах культурного и исторического значения, общего
пользования, акт о нормативной цене земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного налога.
Земельные участки продаются по нормативной цене земли. Согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О
гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»
(п. 4) размер выкупной цены при продаже земельных участков в этих случаях не может быть ниже пятикратной ставки
земельного налога за единицу площади земельного участка. Органы архитектуры и градостроительства совместно с
комитетами по земельным ресурсам и землеустройству при разработке плана приватизации представляют указанные данные в
установленные сроки в комитеты по управлению имуществом.
Начальная цена продаваемого предприятия не включает в себя стоимость земельного участка. При определении величины
уставного капитала нормативная цена земельного участка отражается в акте оценки стоимости имущества и не включается в
уставный капитал.
В случае отсутствия документов, удостоверяющих право пользования государственного (муниципального) предприятия
земельным участком, его площадь определяется в плане приватизации на основании данных по фактическому использованию
земельного участка. В понятие «территория предприятия» включаются все участки, которые вместе с расположенными на них
строениями находятся на балансе предприятия.
В недельный срок с момента поступления заявки продавец выдает собственнику приватизированного предприятия
платежное поручение на оплату стоимости земельного участка в установленном размере и заключает договор купли-продажи.
Порядок совершения таких договоров регулируется Типовым договором купли-продажи земельного участка при
приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих
предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности,
утвержденным Роскомземом и Госкомимуществом РФ 10—11 августа 1992 г.*
* БНА. 1992. № 11-12.
Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи земельного участка
служат основанием для регистрации в установленном порядке права собственности на землю.
Несколько иной порядок продажи земельных участков приватизированным предприятиям применяется в случаях их
расширения и дополнительного строительства. Так, продажа земельных участков собственникам приватизированных
предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или
аукционной основе за счет земельных участков, которые не предоставлены никому в пользование или не сданы в аренду. К
участию в конкурсе или аукционе допускаются только собственники приватизированных предприятий.
При проведении коммерческого или инвестиционного конкурсов право приобретения земельного участка передается
покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса. Условия коммерческого или
инвестиционного конкурса могут включать: целевое использование участка, соблюдение экологических и архитектурно-
планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации,
благоустройству участка и др.
На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда от покупателя не требуется выполнения каких-либо
условий, кроме целевого использования. Право собственности приобретает покупатель, предложивший в ходе торгов
максимальную цену. Начальная цена земельного участка при продаже на конкурсе или аукционе устанавливается в размере не
ниже нормативной цены земли. Заявки для участия в конкурсе или аукционе принимаются продавцом в течение месяца со дня
опубликования перечня участков земель, предлагаемых местной администрацией для продажи с указанием целевого
использования земель. Заявки подаются собственниками приватизированных предприятий органу, уполномоченному
выступать продавцом земельных участков.
В случаях, когда собственник приватизированного предприятия является единственным участником аукциона,
коммерческого или инвестиционного конкурсов, земельный участок продается ему в собственность по стартовой цене, но не
ниже нормативной цены земельного участка.
Установлены специальные гарантии защиты прав покупателя земельного участка в случае его изъятия для
государственных или общественных нужд. Изъятие земельного участка допускается только в случаях, установленных
федеральными законами, и осуществляется в судебном порядке. Принудительный выкуп проданного в собственность
157
земельного участка возможен в размере не ниже уплаченной покупателем стоимости земельного участка. Необходимо
подчеркнуть, что указанный порядок приватизации земельных участков применяется также и в отношении земель населенных
пунктов.
§ 2. Правовой режим земель промышленности
Понятие земель промышленности. Земли промышленности как отдельный вид рассматриваемой категории земель
находятся только вне территорий населенных пунктов. Это объясняется тем, что земли, занятые промышленными
предприятиями в городах и других населенных пунктах, включаются в состав земель населенных пунктов. К землям
промышленности относятся земельные участки, которые предоставлены для размещения и эксплуатации предприятий
обрабатывающей, энергетической, горнодобывающей и других отраслей промышленности. Это земли, занятые фабриками,
заводами, тепловыми электростанциями, шахтами, рудниками, карьерами, приисками и другими горнодобывающими
предприятиями.
Наиболее важными признаками земель промышленности являются: расположение этих земель вне территорий
населенных пунктов и обслуживание ими производственных, хозяйственных и жилищно-строительных нужд промышленных
предприятий.
Размеры земельных участков для размещения и эксплуатации промышленных предприятий не устанавливаются в
законодательном порядке. Размер земельного участка для промышленного предприятия устанавливается в каждом случае в
соответствии с утвержденным в надлежащем порядке проектом строительства или реконструкции предприятия. Земельные
участки предоставляются промышленным предприятиям для их производственной деятельности и используются для
размещения производственных объектов, цехов, складов, прокладки коммуникаций и других целей.
Промышленные предприятия обязаны использовать свои земельные участки строго по целевому назначению, в связи с их
производственной деятельностью. Хотя промышленные предприятия могут образовывать подсобные сельские хозяйства, но
для этих целей им предоставляются земельные участки, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного
назначения.
Санитарно-защитные зоны. Производственная деятельность промышленного предприятия представляет собой
источник повышенной опасности для населения и состояния окружающей среды, поэтому на соседних земельных участках
устнавливаются особые санитарно-защитные зоны. Цель установления этих зон — обеспечить санитарную защиту
местности от промышленных выбросов. Установление таких зон — особенность правового режима этих земель.
Порядок установления санитарно-защитных зон определен в Санитарных правилах и нормах СанПиН 2.2.1/2.1.1.567-96
«Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных
постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. № 41. В санитарных правилах содержатся гигиенические
требования, предъявляемые к размеру санитарно-защитных зон в зависимости от санитарной классификации предприятий,
сооружений и иных объектов, к их организации и благоустройству, основания к пересмотру этих размеров.
Санитарно-защитная зона устанавливается вокруг каждого промышленного предприятия и других объектов, которые
могут быть источниками химического, биологического или физического воздействия на окружающую среду и здоровье
человека. Минимальные размеры санитарно-защитных зон могут составлять от 2000 м до 100 м. Для крупных промышленных
предприятий и комплексов производств (черная и цветная металлургия, предприятия нефтепереработки и нефтехимии,
биосинтеза, лесопромышленный комплекс и др.) размеры санитарно-защитных зон обосновываются проектирующей
организацией и устанавливаются в каждом случае по решению Главного государственного санитарного врача РФ или его
заместителя.
Требования об установлении санитарно-защитных зон для промышленных объектов, представляющих особую
опасность, установлены в Федеральном законе от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» (в ред. от
10 февраля 1997 г.)*. В целях защиты населения в районе размещения ядерной установки, радиационного источника или
пункта хранения устанавливаются особые территории — санитарно-защитная зона и зона наблюдения. В санитарно-за-
щитной зоне и зоне наблюдения должен осуществляться контроль за радиационной обстановкой. Размеры и границы
санитарно-защитной зоны определяются в проекте санитарно-защитной зоны в соответствии с нормами и правилами в области
использования атомной энергии, который согласовывается с органами государственного санитарно-эпидемиологического
надзора и утверждается органами местного самоуправления.
* СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4552; 1997. № 7. Ст. 808.
В санитарно-защитной зоне запрещается размещение жилых и общественных зданий, детских учреждений, а также не
относящихся к функционированию ядерной установки, радиационного источника или пункта хранения лечебно-
оздоровительных учреждений, объектов общественного питания, промышленных объектов, подсобных и других сооружений
и объектов, не предусмотренных утвержденным проектом санитарно-защитной зоны. Использование для хозяйственных
158
целей существующих объектов и сооружений, расположенных в санитарно-защитной зоне, при изменении профиля их
использования возможно по представлению эксплуатирующей организации с разрешения органов государственного
регулирования безопасности.
В зоне наблюдения, включающей в себя санитарно-защитную зону, на граждан распространяется действие мер по
социально-экономической компенсации за дополнительные факторы риска, а также мер по аварийному планированию.
Необходимость установления зоны наблюдения, ее размеры и границы определяются в проекте на основании характеристик
безопасности объектов использования атомной энергии и согласовываются с органами государственного санитарно-
эпидемиологического надзора. В зоне наблюдения органами государственного санитарно-эпидемиологического надзора могут
вводиться ограничения на хозяйственную деятельность в соответствии с законодательством РФ.
Убытки, причиненные установлением санитарно-защитной зоны и зоны наблюдения, возмещаются эксплуатирующей
организацией в соответствии с законодательством РФ. Для некоторых объектов использования атомной энергии в
соответствии с характеристиками безопасности этих объектов санитарно-защитная зона и зона наблюдения могут быть
ограничены пределами территории объекта, здания, помещения.
Экологические требования. Законодательство предусматривает специальные экологические и санитарно-гигиенические
требования к размещению, проектированию и вводу в эксплуатацию объектов, строений и сооружений, влияющих на
состояние земель (ст. 103 ЗК). При размещении, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию новых и
реконструируемых объектов, строений и сооружений, а также внедрении новых технологий, отрицательно влияющих на
состояние земель, должны предусматриваться и осуществляться мероприятия по охране земель. Оценка отрицательного
влияния на состояние земель и эффективность предусмотренных защитных мероприятий производятся по результатам
государственной санитарно-гигиенической и экологической экспертизы, без положительного заключения которых
запрещается внедрение новой техники и технологий, строительство (реконструкция) предприятий и других объектов.
Аналогичные требования предусмотрены в ст. 65 ЛК РФ и ст. 105 ВК РФ.
Комплексные экологические требования при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в
эксплуатацию предприятий, сооружений и иных объектов закреплены в Законе РСФСР «Об охране окружающей природной
среды» (ст. 40 и 41). При размещении, технико-экономическом обосновании проекта, проектировании, строительстве,
реконструкции, вводе в эксплуатацию предприятий, сооружений в промышленности, сельском хозяйстве, на транспорте, в
энергетике, водном, коммунально-бытовом хозяйстве, при прокладке линий электропередачи, связи, трубопроводов, каналов,
иных объектов, оказывающих прямое либо косвенное влияние на состояние окружающей природной среды, должны
выполняться требования экологической безопасности и охраны здоровья населения, предусматриваться мероприятия по
охране природы, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, оздоровлению окружающей
природной среды.
Нарушение этих требований влечет за собой приостановление до устранения недостатков либо полное прекращение
деятельности по размещению, проектированию, строительству, реконструкции, вводу в эксплуатацию экологически вредных
объектов в соответствии с предписанием специально на то уполномоченных государственных органов РФ в области охраны
окружающей природной среды, санитарно-эпи-демиологического надзора.
В случае размещения предприятий, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение требований по
охране окружающей природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, учету
ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических, нравственных последствий деятельности
указанных объектов при приоритете охраны здоровья человека и благосостояния населения.
Что особенно важно — места строительства предприятий, сооружений и иных объектов определяются в соответствии со ст.
28 ЗК и требованиями санитарно-эпидемиологического законодательства при наличии положительного заключения
специально на то уполномоченных государственных органов РФ в области охраны окружающей природной среды,
санитарно-эпидемиологического надзора и решения местных органов самоуправления. В необходимых случаях при
размещении объектов, затрагивающих экологические интересы населения, решение принимается по результатам обсуждения
или референдума.
§ 3. Правовой режим земель транспорта
Понятие земель транспорта. Общие положения правового режима земель транспорта определены в Положении о
землях транспорта, утвержденном постановлением Совета Министров СССР от. 8 января 1981 г. № 24*. Землями транспорта
признаются земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям транспорта для выполнения
возложенных на них задач по эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту, усовершенствованию и
развитию сооружений, устройств и других объектов транспорта.
* СП СССР. 1981. № 5. Ст. 25.
159
Установление зон с особыми условиями использования земель — отличительная черта правового режима земель
транспорта. Особенность правового режима этих земель заключается в том, что он может распространяться не только на
земельные участки, специально предоставленные для транспортных предприятий, но и на соседние, смежные земельные
участки. В целях обеспечения нормальной эксплуатации, сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и
других объектов транспорта на землях, прилегающих к земельным участкам, предоставленным в пользование организациям
транспорта, могут устанавливаться охранные зоны с введением в них особых условий землепользования.
К охранным зонам транспорта относятся земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и
устойчивости сооружений, устройств и других объектов транспорта, а также земли с подвижными песками, прилегающие к
землям транспорта. В охранных зонах транспорта не допускается: производить без письменного согласия предприятий,
учреждений и организаций транспорта всякого рода . строительные, монтажные и горные работы постоянного и временного
характера; вести рубки леса и нарушать растительный покров способами, которые могут привести к образованию оползней,
осыпей, селевых потоков, оврагов, возникновению подвижных песков, снежных заносов, лавин и т.п. Земли охранных зон
транспорта не изымаются у собственников земельных участков и используются ими с соблюдением действующих
ограничений. Порядок установления охранных зон, их размеров и режима пользования землями охранных зон определяется
для каждого вида транспорта в соответствии с действующим законодательством.
Земли железнодорожного транспорта. В Федеральном законе от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ «О федеральном
железнодорожном транспорте» (ст. 5) закреплено определение земель железнодорожного транспорта. Землями
железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное
(бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. К
землям железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные под железнодорожные пути и станции (включая полосу
отвода), а также под защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для
эксплуатации и реконструкции железных дорог с учетом перспективы их развития.
Порядок использования полосы отвода железных дорог регулируется Положением о порядке использования земель
федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденным приказом МПС РФ
от 15 мая 1999 г. № 26Ц*.
* БНА. 1999. № 33.
Размер полосы отвода определяется в соответствии с нормами и правилами проектирования отвода земель для железных
дорог, утверждаемыми МПС России, а также проектно-сметной документацией и генеральными схемами развития и
реконструкции объектов федерального железнодорожного транспорта и станций.
Для обеспечения безопасности движения и эксплуатации транспортных средств, безопасности населения, нормальной
эксплуатации инженерных сооружений железные дороги обязаны: соблюдать порядок использования полосы отвода;
содержать земельные участки в пределах полосы отвода способами, которые не должны наносить ущерб земле как
природному объекту, и т.д.
Свободные земельные участки в полосе отвода могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим
лицам для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-
разгрузочных площадок, сооружения складов, при условии соблюдения требований безопасности движения. Временные
пользователи пользуются земельными участками в соответствии с целями и условиями их предоставления, не нанося вреда
объектам железнодорожного транспорта и безопасности железнодорожного движения.
В целях обеспечения безопасности населения и нормальной эксплуатации железнодорожных путей и других объектов
железнодорожного транспорта (в том числе со стороны промышленных объектов и других видов транспорта), расположенных
на землях федерального значения в местах, подверженных оползням, обвалам, размывам, селям и другим опасным
воздействиям, устанавливаются охранные зоны. Порядок установления охранных зон, их размеры, режим использования
земель, отведенных для этих целей, определяется Правительством РФ.
Земли морского транспорта. Определение земель морского транспорта дано в п. 16 Положения о земелях транспорта. К
землям морского транспорта относятся земельные участки, занятые морскими портами, другими специальными
сооружениями и судоремонтными заводами. Кодекс торгового мореплавания РФ* (ст. 9) предусматривает, что в понятие
«морской порт» включаются комплекс сооружений, расположенных на специально отведенных территории и акватории и
предназначенных для обслуживания судов.
* СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2207.
Правовой режим земель морского транспорта не предусматривает установления охранных зон или зон с особыми
условиями использования земель.
160