Крассов О.И. Земельное право
Подождите немного. Документ загружается.
огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора
о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования; осуществлять
иные не запрещенные законодательством действия.
На собственников земельных участков ст. 53 ЗК возлагает ряд обязанностей. Важнейшей является обязанность
использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие и применять природоохранные
технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной
деятельности.
Обязанность собственника земельного участка использовать землю в соответствии с ее целевым назначением
корреспондирует право самостоятельно хозяйствовать на земле. Следует подчеркнуть, что земельное законодательство
закрепляет принцип, согласно которому право собственности на землю является одновременно и обязанностью
собственника. Этот принцип отражен и в ст. 284 ГК (пока еще не действующей), допускающей изъятие земельного участка,
который не используется в соответствии с его целевым назначением.
Собственники обязаны осуществлять мероприятия по охране земель. Охрана земель должна выполняться на основе
комплексного подхода к угодьям как сложным природным образованиям с учетом их зональных и региональных
особенностей. Статья 101 ЗК предписывает собственникам земли выполнять ряд мероприятий, связанных с охраной земель:
обеспечивать рациональную организацию территории; восстанавливать и повышать плодородие почв и других полезных
свойств земли; проводить меры по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, иссушения,
уплотнения, зафязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами и от других процессов
разрушения.
Земельные собственники должны осуществлять меры по защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других
земель вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарником и мелколесьем, других процессов ухудшения
культуртехнического состояния земель; рекультивировать нарушенные земли, восстанавливать их плодородие и другие
полезные свойства земли и своевременно вовлекать их в хозяйственный оборот; снимать, использовать и сохранять
плодородный слой почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.
Кроме этого, Федеральный закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель
сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) возложил на собственников земельных участков следующие обязанности. Они
обязаны: производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель
сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой
деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты
проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.
Собственники обязаны представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти
сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов; содействовать проведению почвенного, агрохимического,
фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель сельскохозяйственного назначения. На них возложена
обязанность информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель
сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;
выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами и
иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также нормативными правовыми актами органов местного
самоуправления.
Важной является обязанность собственника земельного участка своевременно вносить земельный налог. Порядок уплаты
земельного налога урегулирован Законом РФ «О плате за землю».
На собственников земельных участков возложена обязанность не нарушать права других собственников земельных
участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и
другими природными объектами.
Собственник земельного участка, реализуя свое право на застройку, обязан вести любое строительство, руководствуясь
действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-
градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.
В ЗК закреплена обязанность собственника земельного участка своевременно представлять в соответствующие .органы
установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель. Согласно ст. 17 Федерального закона от 2
января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения о состоянии и об использовании земельных
участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы
государственного земельного кадастра, в том числе на основании сведений, представленных правообладателями земельных
участков.
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан» (ст. 19) конкретизирует обязанности собственников земельных участков. Так, член садоводческого, огороднического
или дачного некоммерческого объединения обязан: нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за
61
нарушение законодательства; использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным
использованием, не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические
требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты; своевременно уплачивать членские и иные
взносы, предусмотренные указанным Законом и уставом такого объединения, налоги и платежи; в течение трех лет освоить
земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством; соблюдать градостроительные,
строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования (нормы, правила и нормативы).
Признание земельных участков недвижимым имуществом (ст. 130 ГК) возлагает на собственника земельного участка
обязанность государственной регистрации права собственности на него (ст. 131 ГК). Порядок государственной регистрации
установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»*.
* СЗ РФ. 1997. № 30. СТ. 3594.
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА:
1. Аксененок Г.А. Право государственной собственности на землю в СССР. М., 1950.
2. Аксененок Г.А., Кикоть В.А., Фомина Л.П. Критика современных буржуазных аграрно-правовых теорий. М., 1972.
3. Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки. (Правовое регулирование). М., 1997.
4. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. № 2.
5. Кикоть В.А. Земля в России — больше чем земля // Российская Федерация. 1996. № 8.
6. Крассов О.И. Право частной собственности на землю в США// Государство и право. 1993.№ 2.
7. Крассов О.И. Перспективы развития законодательства о частной собственности в России // Государство и право. 1994. № 5.
8. Крассов О.И., Рюмина Р.Б. Право государственной собственности на природные ресурсы // Государство и право. 1995. № 9.
9. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. Приватизация, купля-продажа, аренда, судебная защита. М., 1995.
10. Турубинер A.M. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. М., 1958.
11. Право собственности на землю в сельским хозяйстве Российской Федерации. М., 1996.
Глава 6. ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
§ 1. Общая характеристика прав на землю лиц — несобственников земельных участков
Понятие прав на землю лиц, — несобственников земельных участков. Кроме права собственности как основного
титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривает иные права на земельные участки, на
основании которых лица — несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы производны от права
собственности на землю.
Основанием возникновения таких прав на землю, как правило, являются юридические факты, представляющие собой
различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении
земельным участком, находящимся в частной собственности, в других — публичной: государственной или муниципальной.
Отличительной чертой прав на землю лиц — несобственников земли является их неразрывная связь с правом собственности
на тот или иной земельный участок.
Виды прав на землю лиц — несобственников земельных участков. Все эти права делятся на два основных вида: вещные
и обязательственные права.
К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК), право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 264,268 ГК) и сервитут (ст. 216 ГК). Вещные права могут
принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества — земельных участков. Переход права
собственности на это имущество к другому лицу не служит основанием для прекращения иных вещных прав на это
имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст.
301—304 ГК).
К числу обязательственных относятся права, возникающие в результате совершения договоров и сделок: ренты и
пожизненного содержания с иждивением, временного (срочного) пользования, аренды, безвозмездного пользования,
доверительного управления, залога (ипотеки).
Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. Впервые в законодательстве это
право было закреплено в ст. 71 ЗК, предусматривающей такой вид земель населенных пунктов, как земли общего пользования.
Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего
доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся
на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником
62
соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не
обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что
это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Данные принципы осуществления права общего пользования
землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной и
муниципальной собственности.
Следует обратить внимание, что ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривает и никогда ранее не
предусматривало такого вида прав на земельные участки, как право хозяйственного ведения или право оперативного
управления.
Совокупность правовых норм, регулирующих отношения в сфере пользования земельными участками на указанных
основаниях, составляет содержание правового института прав на землю лиц — несобственников земельных участков. Основу
данного института (т.е. как объективного права) составляют нормы, определяющие характер, содержание и объем прав и
обязанностей лиц, пользующихся земельными участками, которые не находятся в их собственности. Права на землю лиц —
несобственников земельных участков как правовой институт включает в себя совокупность правовых норм, регулирующих
основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю этих лиц, их права и обязанности и определяющих
порядок использования земельных участков в целях обеспечения рационального использования и охраны земель.
Право на землю лица — несобственника земельного участка, как субъективное право — обеспеченная законом или
договором возможность непосредственного использования земли с целью получения определенных благ.
Принципы осуществления прав на землю лиц — несобственников земельных участков. Законодательство,
регулирующее порядок осуществления прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, основано на
следующих принципах: целевой характер использования земельного участка; платность использования земельного участка и
устойчивость права на участок.
Права на землю лиц — несобственников земельных участков имеют целевой характер. Законодательство устанавливает
общие требования по рациональному, эффективному использованию земельного участка, который используется на одном из
указанных прав.
Как известно, все земли делятся на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо,
использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования
земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование — не только право, но и
важнейшая обязанность лица-пользователя (п. 1 ст. 53 ЗК). Соответственно цель, для которой предоставляется земельный
участок, определяет объем и характер прав и обязанностей лиц — несобственников земли.
Земельное законодательство закрепляет принцип платности использования земель. Так, согласно ст. 47 ЗК землевладение,
бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются, как правило, платными.
Закон РФ «О плате за землю» (ст. 1) предусматривает, что пользование землей платное. Землевладельцы и землепользователи,
кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Необходимым условием обеспечения рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности
является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок. Сущность данного принципа состоит в том, что
установление длительных сроков использования земли позволяет наиболее эффективно использовать полезные природные
качества земли, плодородие ее почв, результаты улучшений, произведенных владельцем, пользователем или арендатором
земельного участка. Лицо, обладающее соответствующим правом на земельный участок, не может быть заинтересовано в его
рациональном использовании без уверенности в длительности пользования земельным участком.
Устойчивость права на землю обеспечивается четким закреплением в законодательстве оснований прекращения и
изменения данного права и соответствующей процедуры. Наряду с этим в земельном законодательстве определяются
соответствующие органы, правомочные изымать земельные участки, и их компетенция. Закрепляются также гарантии и
правовые способы защиты прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.
§ 2. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Понятие «право пожизненного наследуемоемого владения». Титул «право пожизненного наследуемого владения
земельным участком» впервые был закреплен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г.
(ст. 5). Право пожизненного наследуемого владения фактически представляет собой завуалированную форму ограниченного
права частной собственности. Обладать землей на этом титуле могут только граждане.
По общему правилу, землевладелец вправе определить юридическую судьбу своего земельного участка (т.е. распорядиться
им) только путем передачи его по наследству, поэтому право пожизненного наследуемого владения по содержанию
приближается к праву собственности.
Согласно ст. 266 ГК (пока не действующей) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения
(владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.
63
Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако
продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь
отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266 ГК).
Титул «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» был исключен по непонятным причинам из
содержания ЗК в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного
законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»*. Однако этот титул
продолжает применяться, поскольку предусмотрен в Законе РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российский
Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и
дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»**, а также ст. 216, 265 ГК.
* САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
** ВВС РФ. 1993. № 1.Ст. 26.
Данный Закон предусмотрел, что земельные участки, находящиеся в пользовании граждан, передаются им для указанных
целей в частную собственность в пределах установленных норм предоставления земельных участков бесплатно. Граждане,
имеющие земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право
пожизненного наследуемого владения или пользования той частью земельного участка, которая превышает установленные
предельные нормы. Граждане имеют право приобрести данную часть земельного участка в частную собственность у местной
администрации по договорной цене.
Закрепленный в законодательстве принцип приватизации земельных участков гражданами получил подтверждение в
Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в
России»*. В п. 3 Указа говорится, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное
(постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп
этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, в п. 9 Указа предусмотрено, что
для ускорения процедуры оформления права на земельный участок соответствующее заявление в органы местной
администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи. Решение (выписка из решения органа
местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю,
выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях) подлежит выдаче в семидневный срок с момента принятия
решения. При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и
землеустройству в месячный срок после государственной регистрации права собственности на землю устанавливает и
оформляет границы земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.
* САПП РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.
Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»* конкретизировал
указанные выше положения Закона. Указом (п. 1) было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1
января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных
предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства,
жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещено обязывать граждан,
имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду. Приватизируются такие земельные участки в
порядке осуществления процедуры перерегистрации прав граждан на земельные участки.
* СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026.
Права и обязанности владельцев земельных участков. Содержание прав и обязанностей землевладельцев заключается в
следующем. Владельцы земельных участков имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в
установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые,
торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и
иные строения и сооружения; собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; в
установленном порядке проводить оросительные, осушительные; культуртехнические и другие мелиоративные работы,
строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков;
участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв
при добровольном отказе от земельного участка (ст. 52 ЗК). Кроме того, если из условий пользования земельным участком,
установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и
создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ч. 2 ст. 266 ГК).
Землевладельцы согласно (ст. 53 ЗК) обязаны: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением,
повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической
64
обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;
своевременно вносить земельный налог; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев,
землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными
объектами; своевременно представлять в соответствующий орган местного самоуправления установленные
законодательством сведения о состоянии и использовании земель; вести любое строительство, руководствуясь действующими
строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными,
пожарными, санитарными и природоохранными органами.
Землевладельцы имеют точно такие права, как и землепользователи (ст. 52 ЗК). Однако граждане, ведущие крестьянское
хозяйство и имеющие земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеют право ограниченного распоряжения
им. Так, согласно ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» землевладельцы вправе обменять
земельный участок; сдать участок или его часть в аренду при определенных условиях; передать участок по наследству.
Таковы особенности содержания титула «право пожизненного наследуемого владения земельным участком».
§ 3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Понятие права пользования земельным участком. На титуле постоянного (бессрочного) пользования землю могут
использовать как граждане, так и юридические лица. Практически все граждане-землепользователи, за некоторыми
исключениями, имеют право приобрести в собственность земельные участки, которыми они пользуются на титуле права
пользования, т.е. приватизировать земельный участок. В связи с этим такая категория лиц, как граждане, в качестве субъектов
права пользования землей практически утрачивает значение.
Основной категорией лиц, которые используют землю на данном титуле, являются государственные и муниципальные
организации. Эти юридические лица пользуются на данном титуле земельными участками, находящимися в государственной
или муниципальной собственности. В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК (пока не действующей) право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется
гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного
предоставлять земельные участки в такое пользование.
Земельные участки предоставляются в пользование в соответствии с установленными нормами. Порядок нормирования
площадей земельных участков определен в ст. 36 ЗК. Площади земельных участков, предоставляемые сельскохозяйственным
организациям, как правило, не нормируются. Размеры земельных участков, предоставляемых юридическим лицам для
использования их в несельскохозяйственных целях, устанавливаются по утвержденным в действующем порядке нормам
отвода земель для соответствующих видов деятельности либо согласно проектно-технической документации. Существуют
нормы отвода земельных участков для отдельных видов транспорта (железнодорожного, автомобильного), а также для
линейных сооружений (каналов, трубопроводов и т.д.).
Так, Федеральный закон от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»* (ст. 31) предусматривает, что земельные
участки, предназначенные для размещения объектов почтовой связи, предоставляются в порядке отвода земель для
государственных и муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Для
размещения объектов почтовой связи организаций федеральной почтовой связи земельные участки предоставляются по
ходатайству федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой
связи, или другого органа, выступающего по его поручению в качестве заказчика соответствующих работ, на основании
проектной документации, утвержденной в установленном порядке. Земельные участки, отведенные под объекты почтовой
связи организаций федеральной почтовой связи, предоставляются этим организациям в постоянное (бессрочное)
безвозмездное пользование.
СЗ РФ. 1999. № 29. Ст. 3697.
В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»*
земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям —
собственникам систем газоснабжения в постоянное или во временное пользование в порядке, определенном земельным
законодательством РФ. В постоянное пользование организации — собственнику системы газоснабжения передаются
земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального
газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта.
* СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1667.
Федеральный закон от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте»* (ст. 5)
предусматривает, что землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые
65
безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для выполнения возложенных на них
специальных задач.
* СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3505.
Аналогичную норму о предоставлении земельных участков на титуле права постоянного (бессрочного) пользования
содержит Закон РФ от 1 апреля 1993 г. «О Государственной границе Российской Федерации» (в ред. от 31 мая 1999 г.)*. Статья
8 данного Закона предусматривает, что в интересах надлежащего содержания Государственной границы органам пограничной
службы и пограничным войскам Федеральной пограничной службы РФ в порядке, установленном законодательством,
отводится в бессрочное (постоянное) пользование земельная полоса, проходящая непосредственно вдоль Государственной
границы на суше, а при необходимости — по берегу российской части вод пограничной реки, озера или иного водоема, в
соответствии с установленными Правительством РФ нормами.
* ВВС РФ. 1993. № 17. Ст. 594; СЗ РФ. 1999. № 23. Ст. 2808.
Приобретение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обычно связано с предоставлением
земельных участков в пользование. В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком лежит административно-правовой акт — решение (постановление) органа местного самоуправления о
предоставлении земельного участка. Порядок предоставления земельных участков в пользование определен в ст. 28 и 29 ЗК.
Решение о предоставлении земельного участка в пользование, отвод его в натуре на местности и государственная
регистрация этого права являются элементами юридического факта, на основе которого лицо приобретает право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком.
Права и обязанности пользователя земельным участком. В соответствии со ст. 270 ГК (пока не действующей) лицо,
которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать участок в аренду или безвозмездное
срочное пользование только с согласия его собственника.
Землепользователи имеют одинаковые права с землевладельцами в отношении использования земельного участка и несут
такие же, как владельцы, обязанности (ст. 52 и 53 ЗК).
Отличия содержания права собственности от права постоянного (бессрочного) пользования состоят в следующем. Главное
заключается в том, что землепользователь в отличие от собственника земельного участка, по общему правилу, не вправе им
распоряжаться, т.е. не имеет права продать его, заложить и т.п. независимо от того, получено на это согласие собственника
земли или нет. Пользователь земельного участка не имеет права в отличие от собственника на получение стоимости участка в
случае его выкупа для государственных и общественных нужд. Землепользователь имеет право на компенсацию вложенных
затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка, а также на возмещение убытков,
включая упущенную выгоду.
§ 4. Сервитут
Понятие «сервитут». Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Классическая сущность сервитута сформировалась во времена римского права. Сервитутом в римском праве считалось право
на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи*. Слово servitus
означало «рабство вещи», «служение ее», когда земельный участок служил не только собственнику, но и использовался для
выгод собственника соседнего участка. Сервитутами называли права, возникающие на служащую вещь, а затем этот термин
был распространен и на целый ряд сходных отношений. В римском праве было выработано правило о том, что «никому не
служит собственная вещь», т.е. не может быть сервитута на свою вещь**.
* См.: Пухта Г.Ф. Курс Римского гражданского права. М., 1874. Т. 1. С. 461.
** См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве. М., 1996. С. 38, 39.
Впервые в нашем современном законодательстве понятие «сервитут» было установлено в п. 4.10 Основных положений
государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1
июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535*. Так, исходя из необходимости
обеспечения общественных нужд для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливаются
следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны
обеспечить: а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и
автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного
участка в собственность; б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; в)
возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение
66
указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в
соответствии с ним нормативными правовыми актами.
* СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
В последующем правила установления сервитутов были закреплены в ст. 274—277 ГК (пока эти нормы не действуют).
Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от
собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого соседнего участка
предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и
эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других
нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение
земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего
участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае
недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего
установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок
предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в
интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
В соответствии со ст. 553 ГК, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи
не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая
занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах
третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении участка сервитутом. Если арендодатель —
собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо
расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.
В случае заключения договора ссуды (ст. 689 ГК) ссудодатель — лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в
безвозмездное пользование другому лицу, также обязан предупредить ссудополучателя об обременении земельного участка
сервитутом (ст. 694 ГК). Невыполнение этой обязанности предоставляет ссудополучателю право потребовать расторжения
договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо
способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого
сервитут установлен.
По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду
отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях когда земельный участок, принадлежащий гражданину или
юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка,
собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и
другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным
участком.
Возможность установления сервитутов предусмотрена и иными законодательными актами. Так, согласно Федеральному
закону от 19 июля 1998 г. № 113-ФЗ «О гидрометеорологической службе»* (ст. 13) на земельные участки, через которые
осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную
сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. Этот порядок
установлен постановлением Правительства РФ от 27 августа 1999 г. № 972 «Об утверждении Положения о создании охранных
зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением»**, п. 7 которого
закрепляет следующее правило. На земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным
пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке,
определенном законодательством РФ.
* СЗ РФ. 1998. № 30. Ст. 3609.
** СЗ РФ, 1999. № 36. Ст. 4405.
Законодательство предусматривает установление сервитутов в области градостроительства. Так, в отношении объектов
недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты.
67
Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании
градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это вызвано государственными или общественными
интересами.
Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим
(соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;
проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления,
устройству подпорных стен;
прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;
применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении
зданий, строений и сооружений;
эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки;
других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Порядок установления и прекращения частных сервитутов определяется в соответствии с ГК (ст. 64 Градостроительного
кодекса РФ*).
* СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069.
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»* (п. 5 ст. 8) гласит, что
прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного
пользования (сервитутом) другими лицами. При этом не допускается запрет на установление сервитутов в случае
необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия указанного Закона. Что
касается новых сервитутов, то они устанавливаются по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и
домовладельцами. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.
* СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
В развитие положений, касающихся установления сервитутов, предусмотренных указанным Законом, принято
постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и
установлении границ земельных участков в кондоминиумах» (в ред. от 30 марта 1998 г.)*. Согласно п. 6 Положения
территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы
зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона подлежит передаче в
собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления
соответствующих ограничений и сервитутов.
* СЗ РФ. 1997. № 40. Ст. 4592; 1998. № 14. Ст. 1597.
Возможность установления сервитутов для нужд племенного животноводства установлена ч. 3 ст. 10 Федерального закона
от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ «О племенном животноводстве»*.
* СЗ РФ. 1995. № 32. Ст. 3199.
Необходимость установления сервитутов возникает и при мелиорации земель, например для отвода вод при осушении
земельного участка. Поэтому ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»*
предусматривает, что земельные участки, которые граничат с участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут
быть использованы для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.
* СЗ РФ. 1996. № з. Ст. 142.
Водный и лесной сервитуты. В водном и лесном законодательстве содержатся понятия «водный» и «лесной» сервитут.
По содержанию эти сервитуты приближаются к земельным сервитутам. Трудно представить себе ситуацию, когда
пользование водным объектом может осуществляться без использования земель водного фонда. Точно так же нельзя
осуществлять право лесопользования, не используя как пространственный базис земли лесного фонда.
Статья 43 ВК РФ закрепила понятие водного сервитута. Право ограниченного пользования водным объектом выступает в
формах публичного и частного водных сервитутов. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и
иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный водный сервитут). В силу
договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть
68
ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут
устанавливаться и на основании судебного решения.
Особо следует отметить, что общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством,
применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Водного кодекса РФ.
Согласно ст. 44 ВК РФ публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях: забора воды без
применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона скота; использования водных объектов в
качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. Кроме того, водным
законодательством могут быть установлены иные водные сервитуты.
Для осуществления водных сервитутов не требуется получение лицензии на водопользование. Их перечень не является
исчерпывающим. Все случаи установления водных сервитутов являются по характеру разновидностями осуществления права
общего водопользования.
Особенности водного сервитута по сравнению с земельным сервитутом заключаются в следующем. Когда речь идет о
публичном водном сервитуте, то одна из сторон — собственник водного объекта, а другая — неограниченный круг лиц,
осуществляющих общее водопользование и не являющихся собственниками. Что касается частного водного сервитута, то
субъектами правоотношения по его поводу могут быть только водопользователи-несобственники.
В соответствии со ст. 21 ЛК РФ граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд
лесах, если иное не предусмотрено лесным законодательством (публичный лесной сервитут). Права пользования граждан и
юридических лиц участками лесного фонда и участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу
иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного
самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут). Предусмотрено также, что положения гражданского,
земельного и иного законодательства применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям
ЛК РФ.
Содержание понятия «лесной сервитут» подразумевает право ограниченного пользования объектом лесных отношений,
т.е. землями лесного фонда и лесом. Это весьма специфический вид сервитутов, закрепленный в ЛК по аналогии с водными
сервитутами.
Понятие «лесной сервитут», как, впрочем, и «водный сервитут», не совпадают с классическим понятием «сервитут».
Отличительным признаком сервитута является то, что сторонами в сервитутом правоотношении предстают собственники, или
лица, имеющие вещные права на недвижимое имущество.
ЛК РФ внес существенные коррективы в содержание понятия сервитута, сформировавшееся со времен римского частного
права. Так, когда речь идет о публичном лесном сервитуте, то одной из сторон является собственник лесного фонда или не
входящих в лесной фонд лесов — Российская Федерация, а с другой — неограниченный круг граждан, не являющихся
собственниками, осуществляющих право общего лесопользования. Что касается частного лесного сервитута, то субъектами
такого сервитутного правоотношения могут быть только лесопользователи-несобственники.
Лесной сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником
соседнего участка (лесопользователем) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на
недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении и условиях сервитута спор разрешается судом
по иску лица, требующего установления сервитута. Дополнительно к этим основаниям ЛК предусматривает возможность
установления лесных сервитутов на основании административно-правовых актов: решений государственных органов и
органов местного самоуправления. Решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об
установлении лесных сервитутов могут быть обжалованы в соответствии с действующим законодательством в судебном
порядке.
§ 5. Право временного (срочного) пользования земельным участком
Понятие «право временного пользования земельным участком». Право временного пользования земельным участком
представляет собой пользование землей в течение какого-либо срока, установленного в законе или договоре. В одних случаях
срок пользования землей может быть определен, в других — нет. Однако в любом случае право пользования земельным
участком на данном титуле ограничено временными рамками.
Данный титул был предусмотрен ст. 14 ЗК. Однако эта статья была признана недействующей. Был установлен предельный
срок временного пользования землей — не более трех лет, а для отгонного животноводства и северного оленеводства — до
двадцати пяти лет.
Тем не менее право временного пользования земельным участком как один из видов прав на землю сохранился в ст. 84 ЗК.
Так, несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации предоставляют неиспользуемые ими земли во
временное пользование гражданам, колхозам, другим предприятиям, учреждениям, организациям для сельскохозяйственных
целей.
69
Кроме того, этот титул предусмотрен некоторыми иными законодательными актами. Например, ст. 28 Федерального
закона от 31 марта 1999 г. «О газоснабжении в Российской Федерации» предусматривает право временного пользования
земельными участками, а Федеральный закон от 16 февраля 1995 г. № 15-ФЗ «О связи» (в ред. от 17 июля 1999 г.)* (ст. 23) —
право срочного пользования земельным участком. Продолжает действовать постановление Совета Министров —
Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора
аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного
назначения»**.
* СЗ РФ. 1995. № 8. Ст. 600; 1999. № 29. Ст. 3697.
** Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. М., 1994. С. 36.
Виды временного пользования земельным участком. Случаями временного пользования землей ЗК признает
предоставление земельных участков в качестве служебных земельных наделов (ст. 85, 86 и 87), использование земельных
участков для изыскательских работ (ст. 45 и 46), а также случаи временного (эпизодического) использования земель для
проведения учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны (ст. 88).
Служебный земельный надел — земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного использования
отдельным категориям лиц, работающих в организациях транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, водного,
рыбного, охотничьего хозяйства. Законодательство связывает право на служебный земельный надел с периодом трудовых
отношений лица с соответствующей организацией.
Служебные наделы выделяются в двухнедельный срок из земель, находящихся в пользовании или долгосрочной аренде
предприятий, учреждений и организаций соответствующих министерств, государственных комитетов и ведомств, по
решению администрации этих предприятий, учреждений и организаций. При недостатке таких земель предприятия,
учреждения, организации ходатайствуют перед органами местного самоуправления о дополнительном предоставлении
земельных участков для этих целей.
Надел предоставляется на время работы, в связи с которой он выделен. В случае когда на служебном наделе посеяны
сельскохозяйственные культуры, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия
урожая.
Гражданам, являющимся собственниками земли, землевладельцами или арендующим земли сельскохозяйственного
назначения, служебные земельные наделы не предоставляются. Право на служебный земельный надел сохраняется за
работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из
членов семьи работников, призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил или
поступивших на учебу, — на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов
семьи работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых
родителей — пожизненно, а для детей — до совершеннолетия.
Размеры служебных земельных наделов установлены в постановлении Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. №
369 «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников, заказников и
охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и
магистральных трубопроводов» (в ред. от 26 февраля 1992 г.)*.
* СП РСФСР. 1965. № 5. Ст. 24.
В земельном законодательстве урегулирован порядок использования земельных участков для изыскательских работ —
одного из видов временного пользования земельными участками.
Согласно ст. 45 ЗК предприятия, учреждения и организации, осуществляющие геодезические, геологосъемочные,
поисковые, кадастровые, землеустроительные и другие исследования и изыскания, проводят эти работы на всех землях,
независимо от их целевого назначения, на основании решения о проведении изыскательских работ и договора, заключаемого с
собственником земли, землевладельцем, землепользователем или арендатором, который регистрируется в соответствующем
органе местной администрации. Земельные участки для проведения изыскательских работ не изымаются.
Решения о проведении указанных работ выдаются органами местного самоуправления на срок не свыше одного года.
Сроки и размеры платежей за использование земельных участков, обязанности по возмещению убытков и приведению земель
в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, определяются решением органа местного
самоуправления, принимаемым с согласия собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов.
Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, обязаны за свой счет приводить
земельные участки в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и сдавать их по акту собственникам
земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам под контролем местных комитетов по земельным ресурсам и
70