Жуков Е.Ф. Деньги. Кредит. Банки

Подождите немного. Документ загружается.

Гпава

11.

Ипотечные банки и их операции

301

нительно развитыми банковскими системами, приближающиеся

по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. Напри-

мер,

в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде су-

ществовали в 80-х годах в таких странах, как Аргентина, Брази-

лия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили, в Азии —- в основ-

ном в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и

некоторых других. Основная функция ипотечных банков в этих

регионах и государствах — ипотечное кредитование земельной

собственности, жилищного и отчасти промышленного строи-

тельства,

Страновый подход к деятельности ипотечных банков и ипо-

течному кредиту в целом показывает различие по странам в ор-

ганизации и функционировании ипотечного кредита через ипо-

течные банки и другие кредитно-финансовые институты, кото-

рые также проводят ипотечные операции.

11.3. Пассивные и активные

операции банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловли-

вает формирование их пассивных и активных операций, кото-

рые существенно отличаются от операций коммерческих, сбере-

гательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс

ипотечного банка (табл.

11.2).

Таблица 11.2

Баланс частного и государственного ипотечного банка

(запасная модель)

Пассивы

Активы

Коммунальные облигации и

закладные

Долгосрочные займы

Переходящие кредиты

Собственпые средства

Прочес

Наличность и счета в кредитных

учреждениях

Долгосрочные кредиты

Ценные бумаги

Переходящие кредиты

Прочее

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде дол-

госрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде

долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собст-

302

Раздел

III.

Банки

венные средства, включающие акционерный капитал, резервный

фонд

нераспределенную прибыль.

активных операциях поч-

ти

85%

составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются

различным клиентам

на

жилищное

промышленное строитель-

ство,

затем следуют переходящие кредиты (государственные

средства — около

3%,

ценные бумаги

— 0,5% и

прочее

—

1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные

комис-

сионные операции

ценными бумагами. Длительное время

(до

20-х годов) ипотечные банки выдавали кредит

форме заклад-

ных, которые реализовывал

сам

заемщик, возврат кредита про-

изводился тоже закладными.

последующем ипотечный кредит

стал выдаваться только наличными,

продажа закладных

—

производиться банками.

Как

правило, обеспечением закладных

могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных орга-

нов власти, гарантии банков,

также какое-то дополнительное

резервное обеспечение,

т.е.

фонд денежных средств, которые

могут храниться

коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привле-

кают другие банки,

основном коммерческие, используя

при

этом

их

филиальную сеть.

Закладные выпускают

различных купюрах (например,

ФРГ

- 10, 20, 100, 200, 500, 1000, а

иногда

5000 ДМ)

сроком

на

10—25

лет.

Закладные могут быть либо

на

предъявителя, либо

именные. Первые

—

мелкокупюрные бумаги, которые покупают

банки.

В послевоенные годы произошли важные изменения

техни-

ке кредитования. Раньше банк выдавал кредит

под

ипотеку

до

момента реализации закладных,

т.е. за

счет собственных средств.

настоящее время предварительное кредитование банками

не

применяется, поэтому средства

для

кредита

они

получают

от

реа-

лизации эмиссии закладных. Кроме того,

ряде стран

пассив-

ных операциях ипотечных банков стали играть большую роль

государственные средства, отраженные

балансе

по

статье «Пе-

реходящие кредиты».

Основной тенденцией развития ипотечных банков

период

после Второй мировой войны стало падение доли собственных

средств

по

отношению

закладным.

большинстве стран ипо-

течные банки

не

обладают правом выпускать закладные

на

сум-

му, превышающую

их

собственный капитал

в 10—-20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными

коммерческими

банками,

также другими кредитными институтами

за

сферу

Глава 11. Ипотечные бании и их операции

303

привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечно-

го кредита привела к необходимости выхода ипотечных банков

за рамки традиционных операций. Они получили возможность

привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих

средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и фак-

торинговые операции для увеличения доходов. Ипотечные банки,

существующие в чистом виде, стремятся расширить свои опера-

ции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их

положение в настоящее время тесно связано с колебаниями эко-

номической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике запад-

ных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, не-

гативно сказываются на положении банков, так как возрастает

вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками ре-

сурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения,

свободные денежные средства юридических лиц (компаний, кор-

пораций), а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в

США главный источник пополнения кредитных ресурсов —

вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семей-

ные счета.

11.4. Ипотечные банки в России

История банковского дела в России неразрывно связана с

развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки,

выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости,

появились в России в 50-х годах

XVIII

в. Это были государст-

венные дворянские банки, которые функционировали следую-

щим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в

банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения.

Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оцени-

валась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15,

28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял

60—70%

стоимости

имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в

Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссу-

ды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г. —

до 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и ка-

менных строений. К началу 60-х годов

XVIII

в. средства банка

оказались «замороженными», так как помещики не погашали в

304

Раздел ///. Банки

срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по

1786 г. в дополнение к первоначальному капиталу банк получил

от правительства ассигнования в сумме около 6 млн руб. В

1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государствен-

ный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долго-

срочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских

имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге.

В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дво-

рянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направля-

лась на финансирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, со-

зданные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве,

и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казенных

кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государ-

ственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские бан-

ки,

выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих

имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам от-

носился Государственный дворянский земельный банк (основан в

1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льгот-

ных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до

66 лет из низкого процента

(5,75%,

а с 1897 г. — 3,5%) и пре-

доставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме

государственных в России действовали и местные дворянские

банки. Система дворянских банков просуществовала до середины

XIX

в., когда Александр II запретил выдачу государственных

кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться.

Вскоре появились новые кредитные учреждения — городские

кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты

под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами,

обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники

недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая

собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги

общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним

гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные

товарищества добились права конвертировать свои ценные бу-

маги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных бан-

ков.

Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных

бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество.

Глава 11. Ипотечные банки и их операции

305

Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было

использовано в других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недви-

жимого имущества, и прежде всего земли, было приостановлено

в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную соб-

ственность, в том числе и на землю, практически устранила ос-

нову для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с разви-

тием частных форм собственности началось возрождение ипоте-

ки.

В Москве и других крупных городах России (Санкт-

Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные

банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это свя-

зано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стра-

не:

дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высо-

кие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долго-

срочные кредиты практически недоступными для подавляющей

части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несо-

вершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижи-

мости у недобросовестных плательщиков также сдерживают раз-

витие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволю-

ционный опыт, практику других государств, стараются разрабо-

тать банковские продукты, способные реально действовать в

сложной экономической обстановке. Однако очень немногие

вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем пред-

ставляющие собой обычные универсальные коммерческие бан-

ки,

могут констатировать действительное проведение операций

по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом разви-

тия ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассо-

циации ипотечных банков, учредителями которой выступили

16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации —

лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции бан-

кам, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области ре-

шения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотечного

бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Цен-

тробанка и Правительства России к данной проблеме. Поэтому

задача Ассоциации — помочь на государственном уровне сфор-

мировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные бан-

ки,

развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

306

Раздел III. Банки

Возрождение ипотеки в России вызвало рад новых проблем,

в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку не-

движимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский ры-

нок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Рос-

сии стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР «О

собственности». Вступивший в силу весной 1992 г. Закон «О за-

логе» сделал подобное кредитование чуть более реальным.

26 февраля 1996 г. вышел Указ Президента РФ «О дополнитель-

ных мерах по развитию ипотечного кредитования». 9 июля 1998 г.

Советом Федерации одобрен Федеральный закон «Об ипотеке

(залоге недвижимости)».

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, вы-

данных всеми банками России, не превышает 100 млн долл., что

составляет доли процента от общей стоимости недвижимости Рос-

сии. В настоящее время ипотечное кредитование, например жилья

в России, осуществляют несколько ипотечных и коммерческих

банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кре-

дитованию приобретения жилья населением. Только в Москве

несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию

покупки жилья. Фонд имущества г. Москвы совместно с Цен-

тром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет

ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имуще-

ства приватизированными предприятиями. В частности, сюда

включаются разработка и реализация инвестиционных проектов,

представляющих собой программы реконструкции города. Ин-

вестиционные проекты направлены в основном на рациональ-

ное использование недвижимого имущества. Это позволит мно-

гим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не

только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у

государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице

решением Правительства г. Москвы № 356 создается залоговый

фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд

имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в

других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями

арендованного имущества, а также при вторичных сделках с

этим имуществом.

Глава 11. Ипотечные банки и их операции

307

В развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физиче-

ские лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а пред-

приятия — произвести обновление основных фондов, большое

значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных бан-

ков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источ-

никами, по существу, могут быть сбережения населения, сво-

бодные денежные средства юридических лиц, а также вторич-

ный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России создано

Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образ-

цу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кре-

дитованию США), которое занимается организацией вторичного

рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотеч-

ных кредитов, соответствующих установленным стандартам, вы-

пускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имею-

щие соответствующие правительственные гарантии. Формиро-

вание рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования,

связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует доста-

точно длительного периода — несколько лет. Таким образом,

перед банками России стоит задача создания вторичного рынка

ипотек путем образования региональных рынков и постепенной

их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к разви-

тию всего механизма ипотечного кредита в России являются

Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

ГЛАВА 12

Сберегательные банки

12Л.

Сберегательные банки

западных стран

Первые сберегательные банки как самостоятельные кредит-

ные учреждения возникли в конце

XVIII

— начале XIX в. в Гер-

мании и Великобритании. Впоследствии сберегательные банки

получили развитие во Франции, России и других странах. В США

действовали также взаимно-сберегательные банки, объединенные

в Национальную ассоциацию взаимно-сберегательных банков.

Часть функций сберегательных банков в США выполняли ссудо-

сберегательные ассоциации и товарищества.

На ранних этапах развития эти учреждения занимались акку-

муляцией сбережений малоимущих слоев населения. Но посте-

пенно круг их операций расширялся. Они становились по сути

универсальными банками, выполняющими функции коммерче-

ских банков. Это обусловливало усиление конкурентной борьбы

сберегательных банков с другими кредитными учреждениями за

средства населения как источник капиталов. В настоящее вре-

мя сфера операций сберегательных банков достаточно широка.

Она включает депозитные, кредитные, инвестиционные, валют-

ные и иные операции. Работают банки с широкой клиентурой

как с частными вкладчиками, так и торгово-промышленными

компаниями, банками, другими кредитными учреждениями и

государством.

В некоторых промышленно развитых странах сберегательные

банки занимают ведущие позиции в кредитной системе, а в раз-

вивающихся странах они в основном ориентированы на стиму-

лирование сбережений, развитие жилищного строительства и сель-

скохозяйственного производства, финансирование социальных

программ.

В числе важных задач сберегательных банков — оказание со-

циальной защиты населению. Эти банки тесно связаны с опера-

циями казначейства, вкладывают значительную часть привлечен-

ных средств в покупку государственных ценных бумаг.

Глава 12. Сберегательные банки

309

Значительное развитие сберегательные банки получили в

Германии, где они называются сберегательными кассами. Их на-

считывается более 700 с 17 тыс. отделений. Центральным орга-

ном муниципальных сберегательных касс являются 12 жироцеп-

тров (земельных банков). Высшим звеном, возглавляющим всю

систему сберегательных касс и жироцентров, является Немец-

кий коммунальный банк.

Сберегательные кассы сложились из «ссудных и сберегатель-

ных касс» ХУШ в. Их задача заключалась в зашите бедных от

ростовщичества и финансовой эксплуатации. Из сбережений

рабочих, ремесленников и крестьян они получали дешевые кре-

диты. В начале XIX в. из этих вспомогательных учреждений воз-

никли сберегательные кассы в городах. Задачи, выполняемые

сберегательными кассами в прошлом, сохранились и до сего-

дняшнею дня. Хотя продуктивность и масштабы сберегательных

касс и жироцентров значительно возросли, тем не менее их

главная задача, как и прежде, заключается в том, чтобы предос-

тавлять всем слоям населения, а также экономике большой объ-

ем дешевых кредитных ресурсов.

Операции сберегательных касс сводятся к следующему: пас-

сивные операции (сберкасса-заемщик) — вклады до востребова-

ния, сберегательные вклады, срочные вклады, обязательства по

отношению к кредитным учреждениям, сберегательные серти-

фикаты, облигации сберегательных касс; активные операции

(сберкасса-кредитор) — кредиты по недвижимости, промыш-

ленные кредиты, потребительские кредиты (контокоррентные

кредиты, учетные, рамбурсные, ломбардные, кредиты по пору-

чительству, консорциальные кредиты), муниципальные кредиты,

обеспечение ликвидности (кредиты между банками).

Сберегательные кассы оказывают услуги по торговле ценны-

ми бумагами (покупке-продаже), управлению имуществом по

поручению клиентов, предоставляют ссуды на строительство под

низкие и твердые проценты.

Жироцснтры (земельные банки) созданы в каждом террито-

риальном районе (земле), совместно со сберкассами они ведут

около 40 млн жиросчетов частных клиентов. Преимуществами

жиросчета, который обычно ведется как лицевой (или счет зара-

ботной платы), являются: долгосрочные и инкассовые переводы,

оборот еврочеков, что особенно оправдывает себя при поездках

за границу и получении денег с помощью карточки через бан-

коматы, еврочеков или карточек сберегательных касс.

310

Раздел III. Банки

При обслуживании жиросчетов юридических лиц, предпри-

ятий по взаимным расчетам, расчетно-кассовым операциям

предпринимателей осуществляются услуги по выплате заработ-

ной платы и окладов, международный платежный оборот с по-

мощью системы СВИФТ, предоставление кредитов для приоб-

ретения средств производства, инвестиционных ссуд. Жироцен-

тры (земельные банки) предоставляют в распоряжение предпри-

нимателей средства путем выпуска долговых обязательств или

участия в консорциуме по финансированию, а также в форме

факторинга и лизинга. С помощью факторинга и лизинга пред-

приниматели получают возможность использовать дорогостоя-

щие товары и технику без риска для собственного капитала и

соответствующих высоких процентных ставок. Через компании

паевого участия жироцентры (земельные банки) предоставляют

предприятиям недостающий собственный капитал в качестве

«скрытого участия».

Сберегательные кассы и жироцентры (земельные банки) по-

купают и продают для своих клиентов акции, ценные бумаги с

твердыми процентами, закладные листы, федеральные казначей-

ские обязательства, коммунальные облигации и др.

Сберегательные кассы во Франции были жестко сориенти-

рованы на государственный бюджет. До 60-х годов привлечение

средств на банковские срочные счета практически не осуществ-

лялось, так как государство назначало по ним гораздо более низ-

кие ставки, чем по бонам казначейства с прогрессивным про-

центом, доходы по которым были к тому же свободны от налога.

Открывать сберегательные счета разрешалось только сберкассам,

которые были обязаны передавать собранные средства казначей-

ству. Значительную часть депозитов до востребования на чеко-

вых и текущих счетах банков также предписывалось вкладывать

в казначейские боны по текущему счету.

Во Франции причины монополизации кредитных ресурсов

государством были связаны с послевоенной разрухой. При силь-

ном дефиците госбюджета требовалось, чтобы инвестиционные

программы, насколько возможно, финансировались кредитом.

Так как чрезвычайные масштабы и сроки инвестиций создавали

бы для французских банков того времени неприемлемый риск, а

финансовый рынок был парализован разорением страны, то го-

сударство взяло на себя роль кредитора. Поэтому огосударствле-

ние сберегательной системы в начале послевоенного периода

стало неизбежным.